Ihr Immobilienratgeber

7 typische Fehler beim Immobilienverkauf und wie Sie sie vermeiden können

28.09.2015 8:00:27

Die Chance, den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen, bietet sich nur einmal. Fehler können teuer werden und sind nicht rückgängig zu machen. Haben Sie den Wert richtig ermittelt? Ist der Verkaufszeitpunkt gut gewählt? Sind die Unterlagen vollständig? Wir haben die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf für Sie zusammengestellt und zeigen Ihnen die wichtigsten Schritte, wie Sie diese am besten vermeiden.

1. Zu viel oder zu wenig?
Veranschlagen Sie den bestmöglichen Verkaufspreis!

Jede Immobilie ist anders – selbst ein Reihenhaus gleicht selten dem nächsten. Ein direkter Vergleich zur Wertermittlung ist daher schwierig.

Immobilie zum Höchstpreis verkaufen
Für die Inserate ist ein realistischer Kaufpreis jedoch ein wichtiges Signal: Ist der Preis zu hoch, reagieren die Interessenten misstrauisch und ablehnend; ist er zu niedrig, lockt er das falsche Publikum an. In beiden Fällen bleiben Sie länger als nötig auf Ihrer Immobilie sitzen. Aktuelle Statistiken geben einen ersten Überblick über die ungefähren regionale Preise pro Quadratmeter Wohneigentum:

wohnungspreise in deutschland

Um den richtigen Verkaufspreis zu finden, sollten Sie zudem einen professionellen und unabhängigen Gutachter beauftragen. Dieser ermittelt den sogenannten Verkehrswert – anhand einer Reihe von bauamtlichen Unterlagen, der Lage, dem Zustand und der Ausstattung des Hauses. Mit einem solchen beglaubigten Preis sind Sie auch bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten auf der sicheren Seite. Sind Sie unsicher, welchen Gutachter Sie wählen sollen, können Sie z. B. bei einem Makler nachfragen.

2. Jetzt verkaufen?
Verpassen Sie nicht den richtigen Zeitpunkt!

Die Vorhersagen zur Entwicklung des Immobilienmarktes sind widersprüchlich. Fakt ist, dass die deutschen Immobilienpreise laut des Instituts der deutschen Wirtschaft von 2010 bis 2014 um durchschnittlich 30 % gestiegen sind. Für dieses Jahr ist ein Anstieg um weitere 4 % zu erwarten. Der Grund: Die Zinsen liegen auf einem historisch niedrigen Niveau – Sparkonten lohnen sich wegen der mageren Rendite nicht mehr. Das führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Sachwerten, insbesondere nach Wohnimmobilien – diese versprechen einen rasant wachsenden Wiederverkaufswert. Wann der Preisanstieg endet, können Experten nur vermuten. Sowohl für den Einbruch als auch für den weiteren Anstieg der Preise gibt es Indikatoren:

Der Immobilienpreis in Deutschland – weiterer Anstieg oder Einbruch?
Anzeichen, die für einen Einbruch sprechen:
  • Einige Experten gehen davon aus, dass die Hypothekenzinsen kurz davor sind, wieder anzuziehen. Sobald dieser Fall eintritt, sinkt voraussichtich die Nachfrage für Immobilien, weil Kredite teurer werden. Gleichzeitig sinkt der Wiederverkaufswert von Objekten und die Verkaufspreise.
  • Aufgrund des Anstiegs der Immobilienpreise finanzieren Banken Immobilienkäufe zur Zeit großzügig. Das günstige Baugeld kurbelt die Neubautätigkeit an und könnte den Immobilienpreiszuwachs abflachen lassen.
Anzeichen, die für einen weiteren Anstieg sprechen:
  • Die EZB senkte im vergangenen Jahr den Leitzins. Dadurch wurden Immobilienkredite noch günstiger und der Immobilienkauf noch ein Stück weit attraktiver. Die große Nachfrage aufgrund der günstigen Kreditvergabe ließ den Immobilienpreis nochmals steigen. Auch aktuell gibt es noch keinen Rückgang der Nachfrage für Immobilien, die zum Verkauf stehen.
  • Aufgrund der hohen Zuzugsrate in Städten kann auch der Neubau die Nachfrage nach Wohnmöglichkeiten nicht decken. Einige Experten gehen daher davon aus, dass die Immobilienpreise ihren Höhepunkt noch nicht erreicht haben.

Doch wie lange sollte man noch darauf vertrauen, dass die Preise weiter steigen? Wann kollabiert der Markt? Jetzt verkaufen oder pokern? Die Experten sind sich uneinig. Vieles spricht dafür, dass ein Crash nicht derart ins Bodenlose gehen würde wie in den USA. Die Zinsen werden jedoch in den nächsten Jahren wieder steigen. Die Folge: Kredite werden unattraktiver und die Nachfrage nach Sachwerten sinkt. Wollen Sie also ganz sicher gehen, dass Sie Ihr Wohn- oder Gewerbeeigentum zu einem deutlich höheren Preis verkaufen, als Sie dafür gezahlt haben, sollten Sie einen baldigen Verkauf anstreben, bevor die Preisentwicklung stagniert bzw. rückläufig ist.

3. Privat oder Makler?
Finden Sie den optimalen Verkaufsweg!

Die Wahl des Verkaufsverfahrens ist entscheidend. Auf dem Markt sind zwei Methoden üblich: Der Privatverkauf und der Verkauf über einen Makler. Beim Privatverkauf sparen Sie zwar die Maklerkosten, dafür birgt er aber auch für Laien die meisten Tücken – Sie müssen sich um alles selbst kümmern: das Organisieren aller Unterlagen, die Inserate, das Exposé, die Besichtigungstermine.

verkaufsstrategie

Trauen Sie sich den Privatverkauf nicht zu oder wollen sich absichern, holen Sie sich Verstärkung von einem Makler. Makler verfügen über die nötige Erfahrung  und die geeigneten Instrumente, um zum Beispiel hochwertige Fotos für ein aussagekräftiges Exposé anzufertigen.

 

4. Werde ich richtig beraten?
Verkaufen Sie mit dem richtigen Partner!

Professionelle Beratung bekommen Sie z. B. von einem Makler. Doch wie finden Sie den richtigen? Unsere Tipps dazu: Engagieren Sie nicht den Erstbesten. Informieren Sie sich genau über die Arbeitsweise, lassen Sie sich Referenzen zeigen und vergleichen Sie die Leistungen mehrerer Makler miteinander. Die folgende Checkliste kann Ihnen als erster Anhaltspunkt für die richtige Maklerwahl dienen.

Hierauf sollten Sie achten – Merkmale eines guten Maklers

  • Gute Marktkenntnis: Der richtige Verkaufspartner sollte einen guten Überblick über unterschiedliche Immobilienobjekte und regionale Besonderheiten haben.
  • Klares Auftragsverhältnis: Erteilen Sie den Auftrag möglichst an einen einzigen Makler und halten Sie dies schriftlich fest. Seriöse Partner fordern ihre Provision erst nach erfolgreicher Vermittlung ein.
  • Persönliche Beratung: Ein seriöser Makler verabredet einen Vorort-Termin, nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und befürwortet die Einbeziehung eines Bausachverständigen zur Wertermittlung der Immobilie sowie eines Anwaltes zur Prüfung der Verträge.
  • Professionelle Vermarktung: Ein guter Makler setzt auf ein qualitativ hochwertiges und aussagekräftiges Exposé. Der Preis für die Leistung sollte bereits im Maklerhonorar enthalten sein.
  • Ausführlicher Besichtigungstermin: Idealerweise sollte der Makler bei jedem Termin dabei sein, um mit Orts- und Sachkenntnis auf die Fragen der Kaufinteressenten antworten zu können.
  • Mitgliedschaft im Fachverband: Fragen Sie nach Mitgliedschaften in Berufs- oder Fachverbänden. Diese sind ein Qualitätsmerkmal. Mitglieder des IVD müssen eine Aufnahmeprüfung und regelmäßige Schulungen absolvieren.
  • Haftpflichtversicherung: Im Immobilienverband Deutschland (IVD) organisierte Makler müssen diese Versicherung vorweisen können – zum eigenen Schutz und zum Schutz des Immobilienbesitzers.

Benötigen Sie zusätzliche Unterstützung bei der Suche nach einem geprüften Makler? Dann hilft ein unabhängiger Vergleich dabei, den passenden Partner für den Verkauf zu finden.

5. Sind alle notwendigen Unterlagen da?
Halten Sie die wichtigsten Dokumente parat!

Fehlende Unterlagen erwecken Misstrauen und können Kaufinteressenten vergraulen. Potentielle Käufer werden sich fragen: Hat der Verkäufer etwas zu verbergen? Ist an der Immobilie etwas faul? Sie verschenken hier Vertrauen und die Möglichkeit, Ihr Haus oder Ihre Wohnung sicher und schnell zu veräußern. Nichts ist peinlicher und unnötiger als Kaufinteressenten wegen fehlender Unterlagen zu vertrösten. Ein Makler kann Sie zu den wichtigsten Unterlagen beraten und Sie bei der Beschaffung unterstützen. Wir haben Ihnen die wichtigsten Dokumente zum Überblick zusammengestellt:

Eine Auswahl der wichtigsten Dokumente

  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • genehmigter Bebauungsplan samt Baugenehmigungsurkunde
  • Lageplan
  • Betriebskostenaufstellung
  • exakte Berechnung der Wohnfläche und des Grundstücks
  • Teilungserklärung (nur bei Eigentumswohnungen)
  • Hausordnung (nur bei Eigentumswohnungen)
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlung (nur bei Eigentumswohnungen)
  • Abrechnungen (nur bei Eigentumswohnungen)

6. Zeigt sich die Immobilie von ihrer besten Seite?
Punkten Sie beim Besichtigungstermin!

Für Sie sind der Hundekorb, der schwere Teppich im Flur oder die überladene Pinnwand mit den Urlaubsfotos normal und wohnlich – für einen Kaufinteressenten unter Umständen nicht. Dieser möchte sich vorstellen können, wie es wäre, in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus zu leben. Lassen Sie sich daher von einem Experten beraten, wie Sie Ihre Immobilie ins rechte Licht rücken können.

Experten-Tipps zur idealen Präsentation Ihrer Immobilie

  • Wählen Sie die passende Tageszeit für die Besichtigung! – Laden Sie ein, wenn die Sonne Ihre Immobilie erstrahlen lässt, denn nichts ist schöner als natürliches Licht.
  • Sorgen Sie für frische Raumluft und achten Sie im Winter auf eine angenehme Temperatur! Richten Sie Ihre Wohnräume für fremde Besucher her!
  • Kaufinteressenten sollten so wenige private Gegenstände wie möglich zu sehen bekommen.

Für bereits leere Wohnungen und Häuser hat sich das Home-Staging als verkaufsfördernd erwiesen. Beim Home-Staging wird die Immobilie spartanisch eingerichtet, z. B. mit einer Couch, Lampen und ein paar Pflanzen, damit sie auf Anhieb wohnlich wirkt. Kaufinteressenten bekommen so eine Vorstellung von einer möglichen Raumaufteilung. Mit dieser einfachen Maßnahme kann eine Immobilie im Schnitt doppelt so schnell verkauft werden – und auch der Verkaufspreis liegt um 10 % höher als bei leeren Räumen. Zu den besten Besichtigungspraktiken für Ihre Immobilie wird Sie ein Makler beraten können.

home staging

 

7. Vollständiger Vertrag?
Sie bestimmen die Details!

kaufvertragIn Deutschland sind Immobilienverkäufe nur rechtskräftig, wenn sie durch einen Notar beglaubigt wurden. Dieser erstellt den Vertrag in einer rechtlich einwandfreien Form – kümmert sich aber nicht um den Inhalt! Diesen müssen Sie als Verkäufer liefern. Achten Sie hier vor allem auf die Vollständigkeit der Angaben zur Immobilien. Prüfen Sie den Verkaufsvertrag mit einem Anwalt und Ihrem Makler, bevor Sie ihn unterschreiben, um für alle Eventualitäten abgesichert zu sein.

Mit einer guten Vermarktung Fehler beim Verkauf vermeiden

Damit der Immobilienverkauf so einfach wie möglich wird, sollten Sie sich professionelle Unterstützung holen. Profitieren Sie von der Erfahrung und der Marktkenntnis eines Maklers und vermeiden Sie Fehler aus Unwissenheit oder Zeitnot – denn Sie haben nur eine Chance, Ihre Immobilie zu verkaufen. Vergleichen Sie mehrere Makler, aber engagieren Sie nur einen. So sind Sie auf dem richtigen Weg, Ihre Immobilie zum Bestpreis verkaufen zu können.

zusammenfassung

 

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