Immobilie richtig verkaufen

10 Fragen, die sich Immobilienverkäufer stellen

23.10.2015 9:05:28

Das eigene Haus oder die eigene Wohnung verkaufen – klingt schwierig, kann aber ziemlich einfach sein! Vorausgesetzt, Sie haben sich gut darauf vorbereitet. Die zentralen Fragen für jeden Immobilienverkäufer haben wir hier zusammengestellt.

1. Wieso soll ich meine Immobilie verkaufen?

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Quelle: contrastwerkstatt | Fotolia.com

Die Gründe für den Immobilienverkauf sind vielfältig: Die Kinder sind ausgezogen und es wächst der Wunsch nach einer Verkleinerung des Wohnraums. Die Großeltern hinterlassen ein Haus, in das niemand einziehen will. Die Trennung vom Lebenspartner macht den Verkauf des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung notwendig.

Weitere typische Gründe sind:

  • finanzielle Probleme,
  • Bedarf eines altersgerechten Wohnsitzes,
  • Wechsel des Wohnortes oder
  • Aufgabe einer Kapitalanlage.

Worin auch immer Ihr persönlicher Grund liegt – Sie sollten Ihr weiteres Vorgehen gut planen. Das betrifft vor allem den Verkaufszeitpunkt, die Suche des Käufers und die Festlegung des Verkaufspreises. Mehr hierzu weiter unten.

2. Welcher Zeitpunkt ist günstig für den Immobilienverkauf?

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Quelle: JSB31 | Fotolia.com

Eines vorweg: Der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist jetzt! Denn während die ständig fallenden Zinsen das Ansparen von Geld äußerst unattraktiv machen, werden Sachwerte wie Wohnimmobilien immer beliebter. Nicht zuletzt, weil die deutschen Immobilienpreise kontinuierlich ansteigen. Ob und wie lange dieser Preisanstieg noch andauern wird, ist dagegen nicht sicher.

Was Sie außerdem beim Verkauf bedenken sollten:

  • Kalkulieren Sie Fristen (zum Beispiel für den Umzug oder den Erhalt des Geldes) mit ein.
  • Stellen Sie Ihr Haus im Frühling oder Sommer zum Verkauf, damit es auf potenzielle Käufer attraktiver wirkt.
  • Starten Sie mit dem Verkauf erst dann, wenn Ihnen alle Verkaufsunterlagen vorliegen.
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3. Was ist meine Immobilie wert?

Um den ungefähren Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, können Sie sich an den aktuellen Verkaufspreisen vor Ort orientieren. Allerdings spielen weitere Faktoren eine wichtige Rolle, wie

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Quelle: Eisenhans | Fotolia.com

die Lage,
die Größe,
die Bausubstanz,
das Alter,
die Nutzungsmöglichkeiten,
der Verkehrs- bzw. Marktwert und
die bestehenden Mängel der Immobilie.

Hier fällt eine persönliche Beurteilung recht schwer – nicht zuletzt, weil oft auch der emotionale Wert der Immobilie groß ist. Es ist daher ratsam, einen professionellen, unabhängigen und erfahrenen Gutachter für die Wertermittlung zu beauftragen. Diese bietet gleichzeitig eine wichtige Grundlage für die spätere Preisverhandlung. Die Kosten für ein solches Gutachten liegen in der Regel zwischen 0,5 -1 % des Immobilienwertes.

4. Wie hole ich das Beste aus meiner Immobilie heraus?

Neben der Lage und der Umgebung beeinflusst auch die Optik der Immobilie das Kaufinteresse. Zeigen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in der Anzeige und beim Besichtigungstermin daher nur von der besten Seite! Mit professionellen Fotos, geputzten Räumen und wenigen Einblicken in Ihr Privatleben.

Tipp 1: Natürliches Tageslicht wirkt stets freundlicher als Kunstlicht.
Tipp 2: Ein Garten sieht an einem sonnigen Sommertag einladender aus als in der grauen, kalten Jahreszeit.
Tipp 3: Für leere Häuser oder Wohnungen bietet sich das so genannte Home-Staging an: Dabei wird die Immobilie extra möbliert, um den potenziellen Käufern eine wohnlichere Atmosphäre zu vermitteln. Im Schnitt wird eine Immobilie dadurch doppelt so schnell verkauft.

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Quelle: 3darcastudio | Fotolia.com

 

5. Welche Unterlagen benötige ich?

Für den Immobilienverkauf sind ein paar Dokumente nicht nur rechtlich relevant. Mit ihnen stellen Sie beim Käufer auch Ihre Seriosität unter Beweis. Dazu zählen:

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Quelle: contrastwerkstatt | Fotolia.com

Energieausweis
Grundbuchauszug
Lageplan
Baupläne
Baurecht-Nachweis
exakte Berechnung von Wohnfläche und Grundriss
Betriebskostenaufstellung
Sanierungsnachweise
für Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen, Jahreswirtschaftspläne, Protokolle der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Stellen Sie diese in einer Verkaufsmappe oder einem Exposé übersichtlich zusammen. Alternativ können Sie einen Makler mit der Zusammenstellung beauftragen – dadurch minimiert sich Ihr Aufwand und Sie erhalten eine professionelle Mappe.

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6. Verkaufe ich privat oder über einen Makler?

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Quelle: Rido | Fotolia.com

Ob Sie Ihre Immobilie in Eigeninitiative oder mithilfe eines Maklers verkaufen, hängt vor allem von ihren finanziellen Mitteln, ihrem Know-How zum Thema Verkauf und Ihrer Zeit ab. Zwar erspart Ihnen der Privatverkauf über Internetplattformen oder Zeitungsanzeigen die Maklerkosten. Mit der Expertise eines Maklers profitieren Sie dagegen durch:

  • fundiertes Wissen über den Immobilienmarkt,
  • umfangreiche Verkaufserfahrung,
  • einen höheren Verkaufserlös,
  • professionelle Vorbereitung Ihrer Unterlagen, des Exposés und der Inserate,
  • Organisation der Besichtigungstermine und
  • Verhandlungsgeschick.

7. Welche Kosten kommen beim Verkauf auf mich zu?

Damit Sie bei Verkaufsabschluss keine bösen Überraschungen erleben, sollten Sie wissen, welche Kosten für Sie zusätzlich anfallen können. Dazu zählen:

  • Gebühren für:
    Rechner mit Hand und Laptop

    Quelle: ldprod | Fotolia.com

    • die Erstellung eines (freiwilligen) Wertgutachtens
    • den Energieausweis
    • die Neubeschaffung von Unterlagen
    • die Löschung der Grundschuld im Grundbuch
    • mögliche Schönheitsreparaturen
    • die Entrümpelung der Immobilie
    • die vorzeitige Auflösung eines Kredits (sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung)
  • Maklerprovision (Anteil mit Käufer verhandelbar) oder Vermarktungskosten
  • Spekulationssteuer

Info zur Spekulationssteuer

    Diese fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft wird, zwei Jahre vor dem Verkauf vermietet und mit dem Verkauf ein Wertgewinn erzielt wurde.

8. Was muss ich beim Kaufvertrag beachten?

Generell sollten Sie darauf achten, dass der Vertrag inhaltlich vollständig ist, also dass:

Hausmodell mit Geld, Schlüssel und Kaufvertrag

Quelle: Alexander Raths | Fotolia.com

sämtliche Angaben zur Immobilie,
der Kaufpreis,
die Eigentumsübertragung,
der Zahlungstermin
sowie Rechtsmängelansprüche darin enthalten sind.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist der Grundbuchstand, der Informationen über die Belastung und Eigentumsverhältnisse Ihrer Immobilie enthält.

ACHTUNG

    Prüfen Sie den Vertrag gründlich und lassen Sie ihn von einem Notar beglaubigen – erst dann ist er rechtskräftig. Damit Sie Ihr Eigentum so lange behalten, bis der Kaufpreis eingezahlt wurde, ist es ratsam, ein Notaranderkonto zu eröffnen, also ein vom Notar geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis überweist.

9. Wie lange dauert der Verkauf meiner Immobilie?

Wie schnell Sie Ihre Immobilie verkaufen können, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Eigenschaften der Immobilie
    Sanduhr

    Quelle: Romolo Tavani | Fotolia.com

    Je größer der Wert, je besser die Lage und je überzeugender die Optik der Immobilie ist, desto größer wird die Nachfrage sein.

  • Ihre Zeit
    Wie eilig haben Sie es, die Immobilie zu verkaufen? Wie schnell benötigen Sie das Geld? Mit einem Makler verkaufen Sie in der Regel schneller als privat.
  • Ihre Ansprüche
    Setzen Sie sich einen realistischen Mindestverkaufspreis – ein Wertgutachten liefert hierfür eine wertvolle Basis.
  • Ihr Verhandlungsgeschick
    Eine durchdachte Verkaufsstrategie, überzeugende Argumente, souveränes Auftreten sowie ein respektvoller Umgang mit dem Interessenten führen schneller zum Ziel.

10. Wie finde ich den besten Immobilienmakler in meiner Region?

Kompetente Makler können Sie über drei Wege finden:

  • Mundpropaganda und persönliche Empfehlung durch Verwandte oder Bekannte
  • Maklerverbände wie den Immobilienverband Deutschland IVD, dessen Mitglieder eine Aufnahmeprüfung und obligatorische Schulungen zum Thema Immobilienfachwissen durchlaufen.
  • Online-Vergleichsportale, über die Sie qualifizierte Makler aus Ihrer Region direkt miteinander vergleichen können. Dazu müssen Sie lediglich ein Online-Formular ausfüllen und Ihre Anforderungen angeben. Anschließend erhalten Sie individuelle Angebote und Terminvorschläge von mehreren Maklern – kostenlos und unverbindlich. Probieren Sie es gleich aus – hier bei Käuferportal!
    Makler mit Paar

    Quelle: highwaystarz | Fotolia.com

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