Immobilienverkauf

Welchen Preis erzielt Ihre Immobilie?

Verkehrswert

Der Verkehrswert von Immobilien, auch als Marktwert bezeichnet, unterliegt zahlreichen Einflüssen und muss von einem Sachverständigen bestimmt werden. Die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises ist essenziell für den erfolgreichen Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Bei Käuferportal erfahren Sie, wie Sie den Verkehrswert Ihres Objekts ermitteln lassen.

Verkehrswertermittlung für sinnvolle Preisgestaltung

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie im Voraus eine Ermittlung des Verkehrswerts vornehmen lassen. Der Verkehrswert bezeichnet den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Marktpreis einer Immobilie.

Nur so stellen Sie sicher, dass Sie als Verkäufer einen angemessenen Marktwert nennen können und Interessenten weder durch einen überhöhten Preis abschrecken, noch das Objekt vorschnell unter seinem Wert verkaufen. Eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten kann ebenfalls bei einem Hausverkauf aufgrund von Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung erforderlich sein.

Auch wenn es sich bei dem Verkehrswert um eine Rechengröße handelt, darf diese nicht mechanisch ermittelt werden. Vielmehr müssen entsprechend der Wertermittlungsverordnung (WertV) die aktuellen Marktbedingungen in die Wertermittlung einfließen. Die Wertermittlungsverordnung regelt in Deutschland allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Die in der WertV geregelten Wertermittlungsverfahren sind folgende:

Vergleichswertverfahren

Dokument, Vergleich - IconBeim Vergleichswertverfahren leitet sich der Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke ab. Voraussetzung ist eine hinreichende Übereinstimmung mit dem zu vergleichenden Grundstück in den Punkten Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und Beschaffenheit. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse.

Ertragswertverfahren

Dokument, Steigerung - IconBei der Wertermittlung per Ertragswertverfahren stehen die nachhaltig zu erzielenden Erträge im Vordergrund. Das Verfahren eignet sich insbesondere bei der Bewertung von Mietobjekten. Der Ertragswert entspricht dabei dem Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. aus Einzahlungen und Auszahlungen. Dazu werden die Bewirtschaftungskosten genau untersucht: Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder liegt ein hohes Mietausfallwagnis vor, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen.

Sachwertverfahren

Dokument, Haus - IconDiese Art der Wertermittlung wird meist bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien angewendet (z. B. eigengenutzte Einfamilienhäuser). Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert dieser Immobilien nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Insofern ermittelt das Sachwertverfahren zunächst, welche Kosten bei einem Neubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden. Anschließend wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Auch wenn es dabei nicht um die tatsächliche Wiederherstellung des ursprünglichen Objektzustands geht, orientiert sich die Methode in erster Linie an den Herstellungskosten und in zweiter Linie – durch Einführung von Marktanpassungsfaktoren – an den real am Markt gehandelten Immobilienpreisen.

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Kriterien der Verkehrswertermittlung

Bei der Untersuchung der Immobilie vor Ort spielen werterhöhende und wertmindernde Eigenschaften der Immobilie eine Rolle. Faktoren, die dabei in die Ermittlung einfließen, sind beispielsweise:

  • Lage
  • Grundstücksgröße
  • Zustand
  • Ausstattung
  • Besonderheiten
  • Baujahr
  • Grundrisskonzeption
  • Energieeffizienz
  • Monatliche Nebenkosten

Beispiel: Wertermittlung über das Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Der Verkehrswert ergibt sich folglich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert, korrigiert um mögliche Marktanpassungsfaktoren.

Formel: Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

Der Ermittlung des Gebäudesachwerts werden die Herstellungskosten zugrunde gelegt, die um Abschreibungen (Abnutzung des Gebäudes) zu vermindern sind.

Bodenrichtwert (pro m²) 200 €
Grundstücks­fläche 500 m²
Bodenwert 100.000 € Produkt aus Bodenrichtwert und Fläche
Regelher­stellungskosten pro Flächeneinheit 1.200 € je nach Gebäudeart, Baujahr, Ausstattung
Brutto­grundfläche 240 m²
Gebäude­herstellungs­kosten 288.000 €
Alters­wertminderung -28.000 € Summe linearer Abschreibungen
Gebäude­sachwert 260.000 €
vorläufiger Sachwert 360.000 € Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert
Markt­anpassungs­faktor 0,90
Sachwert (Verkehrswert) 324.000 €

So bereiten Sie sich auf die Verkehrswertbestimmung vor

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und der Bewertung von Einzelmerkmalen benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung in der Regel folgende Unterlagen:

  • Grundrisse, Schnitte, Baupläne
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan und Flurkarte
  • Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis

bei Wohnungseigentum zusätzlich:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan/Wohngeldabrechnung
  • Protokoll der letzten 3 Eigentümerversammlungen

bei Ertragsobjekten zusätzlich:

  • Mietaufstellungen, Mietverträge
  • Bewirtschaftungskosten

zur Bewertung von Rechten und Lasten zusätzlich:

  • notarielle Urkunden
  • Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte etc.)

Lassen Sie Ihre Immobilie von Experten bewerten

Um Immobilien zum aktuell geltenden Verkehrswert veräußern zu können, ist die Einschätzung durch fachkundige Immobilienmakler oder andere Experten nötig. Denn ohne fundierte Marktkenntnisse und Erfahrungen mit vergleichbaren Objekten lässt sich der Verkehrswert kaum bestimmen. Immobilienprofis ermitteln den individuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie und unterstützen Sie hinsichtlich der Vermietung oder des Verkaufs. Käuferportal vermittelt Ihnen kostenlos drei Immobilienmakler in Ihrer Nähe, die Sie individuell beraten und ein Angebot zur Verkehrswertermittlung für Sie erstellen. Die Angebote können Sie unverbindlich prüfen und so in kürzester Zeit den passenden Immobilienmakler für Ihr Projekt finden.

Bildquelle:
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