Immobilienverkauf

Wie viel ist meine Immobilie am Markt wert?

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eine Möglichkeit, den Wert von Immobilien zu bestimmen. Verbreitet ist dieses Verfahren bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, es kommt aber auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Grundstücken zum Einsatz. Wir erklären, wie das Vergleichswertverfahren für die verschiedenen Immobilienarten angewendet wird und zeigen die Vorteile und Grenzen.

Zweck und Anwendung

Die Grundlagen für das Vergleichswertverfahren sind im Bewertungsgesetz (BewG) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt:

 

​​§ 182 Abs. 2 BewG besagt, dass Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet werden müssen.

 

Den formellen Ablaufdes Vergleichswertverfahrens erklärt § 15 ImmoWertV.​

Ziel des Verfahrens ist es, den Marktwert einer Immobilie anhand tatsächlich realisierter Kaufpreise vergleichbarer Immobilien zu bestimmen. Dies kann sowohl bei Gebäuden als auch bei Grundstücken geschehen. Somit beruht das Vergleichswertverfahren auf einem anderen Bewertungsschwerpunkt als beispielsweise das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Im direkten Vergleichswertverfahren wird die eigene Immobilie einer anderen, kurz zuvor verkauften Immobilie gegenübergestellt, die möglichst viele Gemeinsamkeiten aufweist. Ist keine direkt vergleichbare Immobilie aufzufinden, müssen mehrere Vergleichswerte herangezogen werden und man spricht vom indirekten Vergleichswertverfahren.

Und so entstehen die Vergleichswerte:

  • Der örtlich zuständige Gutachterausschuss erhält bei jedem Immobilienverkauf eine Kopie des Kaufvertrags.
  • Der Gutachterausschuss analysiert die Daten aller gesammelten Kaufverträge und fasst sie zu einer anonymisierten Kaufpreissammlung zusammen.
  • Interessenten bzw. Makler können diese Kaufpreissammlung auf Antrag kostenpflichtig nutzen.

Eigentumswohnung Icon blau

Eigentumswohnungen

Die Bewertung einer Eigentumswohnung im Vergleichswertverfahren kann sehr sinnvoll sein, da in demselben Gebäude häufig weitere baugleiche Wohnungen vorhanden sind. Im besten Fall wurde mindestens eine dieser Wohnungen erst kürzlich verkauft. Dadurch ist ein direkter Vergleich möglich. Es ist darauf zu achten, dass neben Größe und Raumaufteilung auch die Ausstattung identisch ist.

Haus Icon blau

Einfamilienhäuser

Gesetzlich ist das Vergleichswertverfahren auch für selbst genutzte Gebäude vorgeschrieben. Jedoch ist es bei Einfamilienhäusern wesentlich schwieriger, möglichst ähnliche Häuser zu finden. Das liegt im Wesentlichen an den vielen individuellen Faktoren, durch die fast jedes Haus einmalig wird. Kaufpreissammlungen liefern daher nicht immer eine ausreichende Anzahl von Vergleichswerten.

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 ​​ Besitzer überschätzen ihren Immobilienwert oft
Geht es darum, den Verkaufspreis für die eigene Immobilie zu schätzen, liegen Hausbesitzer normalerweise weit über dem realistischen Marktwert. Das liegt zum einen an der starken emotionalen Bindung an das Haus, zum anderen aber auch an der fehlenden Marktkenntnis. Daher gilt: Auch wenn das Ergebnis eines sachkundigen Maklers anfangs vielleicht enttäuschen mag, ist es zuverlässiger als die eigene Einschätzung.

Grundstück Icon blau

​Grundstücke

Ähnlich komplex ist die Bewertung von Grund und Boden. Sollten keine direkten Vergleichsgrundstücke zu finden sein, beeinflussen unter anderem die folgenden Faktoren den Grundstückswert:

  • Fläche und Zuschnitt
  • Lage und Umgebung
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließungsgrad
  • besondere Umwelteinflüsse (zum Beispiel Küstennähe)
  • Nutzungsrechte und -einschränkungen (zum Beispiel Denkmalschutz)

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Vorteile und Grenzen

Die große Stärke des Vergleichswertverfahrens ist seine Nähe zum Markt. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren wird der Verkaufspreis der lokalen Nachfrage zugrunde gelegt. Daraus leiten sich realistische Verkaufspreise ab. Besonders für Eigentumswohnungen in einem Gebäude mit vielen identischen Wohnungen ist dieses Modell recht zuverlässig.

Weil die Wertermittlung von der Datenbasis abhängig ist, gelangt das Modell allerdings schnell an seine Grenzen: Die Kaufpreissammlung ist für kleine Gemeinden kaum aussagekräftig, da dort weniger Immobilien verkauft werden. Und selbst bei ausreichend vielen Vergleichswerten stimmen nur selten alle Merkmale der betrachteten Immobilien überein. Um Abweichungen zu berücksichtigen, arbeiten Gutachter daher mit Zu- oder Abschlägen und Korrekturfaktoren. Die Höhe des ermittelten Kaufpreises hängt also auch stark von der Kompetenz und Erfahrung des Gutachters ab.

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Andere Verfahren zur Wertermittlung

Aufgrund der genannten Schwierigkeiten ist oftmals eine andere oder ergänzende Form der Immobilienbewertung erforderlich. Liegen bei der Hausbewertung zu wenige vergleichbare Immobilien vor oder ist das zu bewertende Gebäude besonders exklusiv, liefert womöglich das Sachwertverfahren einen besseren Ansatz. Für einen ersten Eindruck zu üblichen Verkaufspreisen können Sie außerdem lokale Anzeigen auswerten. Wenn Sie ein Grundstück ohne Gebäude bewerten möchten, empfiehlt es sich, die örtlichen Bodenrichtwerte zu nutzen. Diese werden vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt und als Quadratmeterpreise in Bodenrichtwertkarten angegeben. Für Wohnungen, mit denen Mieteinnahmen erzielt werden, ist das Vergleichswertverfahren nicht anzuwenden. Hier ist das Ertragswertverfahren die passende Methode.

Das Vergleichswertverfahren auf einen Blick

  • Vergleichswertverfahren: Bewertung des Verkaufspreises einer Immobilie zu Marktbedingungen
  • direkt: Vergleich mit einer möglichst ähnlichen, kurz zuvor verkauften Immobilie
  • indirekt: über Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse

  Praxisnähe
  einfach und zuverlässig bei identischen Immobilien
  abhängig von Anzahl der Vergleichsobjekte
  je individueller die Immobilie, desto größer der Einfluss des Gutachters

  • Ergänzungen und Alternativen:

  eigene Recherche
  Bodenrichtwerte (bei Grundstücken)
  Sachwertverfahren (bei selbst genutzten Häusern)
  Ertragswertverfahren (bei gewerblich genutzten Häusern)

Bildquellen:
© Käuferportal
© Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) | Europäische Union
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© TÜV Saarland Gruppe | tekit Consult Bonn Gruppe GmbH
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