Immobilienverkauf

Wie viel erwirtschaftet meine Immobilie?

Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren handelt es sich um ein Modell zur Immobilienbewertung. Es eignet sich für Gebäude, mit denen Mieteinnahmen erzielt werden können. Diese Erträge sind dabei das zentrale Bewertungskriterium. Wir geben Ihnen einen Überblick zu den wichtigsten Kenngrößen bei der Berechnung. An einem Rechenbeispiel veranschaulichen wir die Vorgehensweise des Ertragswertverfahrens.

Zweck des Modells

Gesetzliche Grundlage für das Ertragswertverfahren ist § 182 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes. Demnach sind „Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt“, im Ertragswertverfahren zu bewerten. Den Maßstab dafür bilden die mit der Immobilie erzielbaren Erträge.

Für selbst genutzte Wohnimmobilien, also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wird das Modell nicht angewendet. Stattdessen sind dort das Vergleichswertverfahren und ergänzend das Sachwertverfahren verbreitet.

Warum ist für Mietwohnungen ein eigenes Verfahren notwendig?
Ein einfach ausgestattetes Mehrfamilienhaus in einer gefragten Wohngegend erzielt erheblich höhere Mieten als ein baugleiches Gebäude mit gehobener Ausstattung und unattraktiver Lage. Das Sachwertverfahren bezieht sich nur auf den Gebäudeherstellungswert, ohne jedoch die möglichen Mieteinnahmen zu berücksichtigen.

Berechnung im Ertragswertverfahren

Die Besonderheit des Ertragswertverfahrens: Das Grundstück sowie das darauf befindliche Gebäude werden getrennt voneinander bewertet. Dieses Vorgehen begründet sich mit der sogenannten Restnutzungsdauer, die beim Gebäude begrenzt ist, beim Grundstück hingegen nicht. Der gesamte Ertragswert setzt sich aus dem Gebäudeertragswert und dem separat ermittelten Bodenwert zusammen. Demzufolge wird der Grundstückswert umso relevanter für den gesamten Ertragswert, je geringer die Restnutzungsdauer des Gebäudes ist.

So wird der Gebäudeertragswert berechnet

Die Ertragswertberechnung für das Gebäude erfolgt nach einer komplexen Formel. Ausgangspunkt dafür ist die folgende Gleichung:

Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger

Die Grafik veranschaulicht, welche weiteren Faktoren sich aus dieser Formel ableiten:

Immobilienverkauf Formel für Ertragswertberechnung

Jahresrohertrag (R): Die jährlich erzielbare Miete wird unter Berücksichtigung von Größe, Qualität, Ausstattung und Marktgängigkeit der Immobilie berechnet. Relevant ist die marktübliche und nicht die tatsächlich mit dieser Immobilie eingenommene Miete. So sind auch Gebäude berücksichtigt, mit denen seit längerer Zeit keine Mieteinnahmen erzielt wurden.

Bewirtschaftungskosten (K): Unter diesen Kosten versteht man alle die Immobilie betreffenden Ausgaben des Besitzers, die sich nicht auf Mieter umlegen lassen. Hierzu zählen unter anderem die Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie Verwaltungskosten.

Bodenwert (B): Diese Zahl meint den Verkaufswert des Grundstücks, wenn es unbebaut wäre. Der Bodenwert wird unabhängig vom Gebäude und in der Regel im Vergleichswertverfahren bestimmt. Der örtlich zuständige Gutachterausschuss gibt den Bodenrichtwert als Quadratmeterpreis an, der mit der Grundstücksgröße zu multiplizieren ist.

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Liegenschaftszins: Mit diesem Zinssatz wird der Verkehrswert eines Grundstücks durchschnittlich verzinst. Zweck ist es, ein allgemeines Verhältnis aller vergleichbaren Grundstückspreise darzustellen. Den für Ihr Grundstück gültigen Zinssatz erfahren Sie beim zuständigen Gutachterausschuss. Ist Ihnen der Liegenschaftszins nicht bekannt, können Sie zunächst einen Richtwert von 5 % ansetzen.

Restnutzungsdauer (n): Bei Gebäuden wird von einer endlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer ausgegangen. Diese ergibt sich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes. Üblicherweise wird eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angesetzt. Ein 30 Jahre altes Gebäude hat somit eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren. Wurde das Gebäude saniert, so kann sich die Restnutzungsdauer verlängern. Genaueres regelt die Wertermittlungsverordnung.

Aufgeschlüsselt ergibt sich die folgende Berechnungsformel:

Immobilienverkauf komplette Formel der Ertragswertberechnung

Gesamter Ertragswert

Um den gesamten Ertragswert zu erhalten, müssen Sie nur noch den Bodenwert zum Gebäudeertragswert hinzuaddieren. Beachten Sie, dass die eben dargestellte Berechnungsformel den Ertragswert nicht mehr zuverlässig bestimmen kann, wenn das Gebäude Besonderheiten aufweist. Dies können Baumängel, mietrechtliche Bindungen oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen (zum Beispiel Denkmalschutz) sein. Unabhängig davon unterliegt die Wertermittlung des Grundstücks orts- und marktabhängigen Faktoren.

 ​​ Die eigene Berechnung ersetzt nicht das professionelle Wertgutachten!
​​​Je mehr Daten Ihnen bekannt sind, desto näher liegt Ihr Ergebnis am realen Ertragswert. Dennoch sollten Sie einen Experten mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragen. Nur ein Immobilienmakler oder vergleichbar geschulter Fachmann kann alle relevanten Faktoren exakt in die Berechnung einbeziehen. Füllen Sie deshalb unseren Fragebogen aus und erhalten Sie kostenlos und unverbindlich Angebote von Immobilienprofis aus Ihrer Region.

Beispiel für die Berechnung des Gebäudeertragswerts

Es ist der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses zu bestimmen. Folgende Daten sind bekannt:

  • Jährlich erzielbare Mieteinnahmen (Jahresrohertrag): 70.000 €
  • Jährliche, nicht umlegbare Kosten: 20.000 €
  • Bodenrichtwert: 200 €/m²
  • Brutto-Grundstücksgröße: 600 m²
  • Alter des Gebäudes: 40 Jahre
  • Für den Liegenschaftszins wird der Richtwert angenommen: 5 %
  Aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße ergibt sich der Bodenwert.

= 200 €/m² x 600 m²

= 120.000 €

  Jahresrohertrag abzüglich Kosten und Bodenwertverzinsung ergibt den Gebäudereinertrag.

= 70.000 € – 20.000 € – (0,05 x 120.000 €)

= 44.000 €

  Der Vervielfältiger basiert auf einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren.

Immobilienverkauf Berechnung des Vervielfältigers

= 17,2

  Der gesamte Ertragswert ergibt sich aus dem Produkt von Gebäudereinertrag und Vervielfältiger sowie dem Bodenwert.

= (44.000 € x 17,2) + 120.000 €

= 876.800 €

Vergleichbare Verfahren zur Ertragswertberechnung

In Deutschland gibt es immer mehr Immobilienverkäufe durch ausländische Besitzer. Das führt dazu, dass sich auch internationale Bewertungsmodelle etablieren. Bei diesen findet beispielsweise keine Trennung zwischen Grundstück und Gebäude statt oder das Gebäudealter wird nicht mehr direkt, sondern lediglich in Form von Risikoaufschlägen berücksichtigt. Zwei Beispiele:

  1. Die Investment Method (auch Income Approach genannt) geht von einer unendlichen Restnutzungsdauer aus.
  2. Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren hingegen achtet auf schwankende Miethöhen, indem es mit den prognostizierten Erträgen innerhalb kurzer Zeitspannen rechnet.

Das Ertragswertverfahren auf einen Blick

  • Ertragswertverfahren: Bewertung des Verkaufspreises einer Immobilie anhand ihrer kommerziellen Nutzbarkeit

  auf Zahlen aus der Praxis bezogen
  Relevanz von Gebäudealter und Sanierungen
  Zahlen lassen sich oft nur schwer oder gar nicht erheben
  Schwankungen in der Miethöhe sind nicht berücksichtigt

Bildquellen:
© Käuferportal
© Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) | Europäische Union
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© Tiberius Gracchus | Fotolia
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