Haftung des Verkäufers

Was Sie beim Verkauf eines Hauses mit Mängeln beachten sollten

21.10.2015 16:45:37

Längst nicht jedes Haus, das verkauft werden soll, weist einen perfekten Zustand auf. Ist eine Immobilie schon viele Jahre alt, sind Schäden und Probleme eher die Regel als die Ausnahme. Ob bei undichtem Dach, einem feuchten Keller oder gar Schimmelbefall: Es kann leider vorkommen, dass der Verkäufer den Interessenten bewusst nicht über Mängel aufklärt, um keine Einbußen im Verkaufspreis hinnehmen zu müssen. Doch die Konsequenzen können gravierend sein.

Pflichten und Haftung des Verkäufers

Mit dem Schlüssel übergibt der Hausverkäufer sämtliche Verpflichtungen und die gesamte Verantwortung für die Immobilie an den neuen Besitzer. Nun ja, nicht so ganz. Zwar ist der Kaufvertrag wörtlich zu nehmen, wenn es üblicherweise heißt, der Käufer übernimmt das Objekt „wie es steht und liegt“, also im derzeitigen Zustand. Das ist jedoch kein Freibrief für den Verkäufer, Mängel, Schäden oder mit dem Besitz verbundene Gefahren absichtlich zu verschweigen und anschließend mit dem – eigentlich zu hohen – Erlös über alle Berge zu verschwinden.

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Der Zustand und das Alter des Daches sollten wahrheitsgemäß angegeben werden. Doch nicht alle Mängel sind so offensichtlich. © fotohansel | fotolia.com

Wie bei allen privaten Verkäufen gilt auch beim Hausverkauf der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Dieser Grundsatz hat jedoch keinen Bestand, wenn es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel handelt. Entdeckt der neue Eigentümer nachträglich Mängel, die ihm der Verkäufer vorenthalten hat, dann haftet dafür immer der Verkäufer. Wie schützt sich der Verkäufer also davor? Am besten durch Ehrlichkeit und – falls möglich – durch Problembeseitigung. Wer einen Schaden repariert und den Käufer über alle Mängel und bisher durchgeführte Maßnahmen aufklärt, ist auf der sicheren Seite. In jedem Fall muss die Aufklärung über die Mängel schriftlich und so detailliert wie möglich erfolgen, denn im Zweifelsfall ist der Verkäufer in der Beweispflicht, dass der Käufer über die Mängel Bescheid wusste.

Wichtiger Hinweis!

Sofern Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses beauftragen und dieser im Verkaufsgespräch (ob wissentlich oder nicht) falsche Aussagen trifft, haften weiterhin Sie als Verkäufer für falsche Angaben. Ein seriöser Immobilienmakler wird ein derartiges Vorgehen ohnehin nicht unterstützen und sich zudem selbst über mögliche Mängel informieren.

Weitere Verantwortung nach dem Verkauf

Gesetzlich ist es vorgeschrieben, dass der Verkäufer für alle Erschließungs- und Anliegerbeiträge aufzukommen hat, die bis zum Tag der Vertragsunterzeichnung begonnen wurden. So kann es sein, dass Sie auch Monate oder Jahre nach dem Verkauf Ihrer Immobilie für bauliche Maßnahmen der Gemeinde zahlen müssen. Dagegen absichern können Sie sich, indem Sie im Kaufvertrag einen Stichtag zur Übernahme derartiger Verpflichtungen durch den Käufer festsetzen.

Rechtsgrundlage und Begriffe

Die konkreten Einzelheiten zur Rechts- und Sachmängelhaftung sind in jedem Kaufvertrag in einem separaten Abschnitt aufgeführt. Eine spezielle Rechtsprechung für den Verkauf von Immobilien gibt es nicht. Die Paragraphen 433 bis 444 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) legen die genauen Regelungen und Begriffsdefinitionen fest. Zu den wichtigsten Begriffen gehören:

  • Mangel: Ein Mangel ergibt sich aus der Abweichung der Ist-Beschaffenheit des Objekts von der vertraglich festgehaltenen Soll-Beschaffenheit. Das bedeutet: Ist das Dach beschädigt, dann handelt es sich aus rechtlicher Sicht nur dann um einen Mangel, wenn dieser Schaden nicht im Kaufvertrag festgehalten ist.
  • Arglistiger Mangel: Arglistig ist ein Mangel, wenn der Verkäufer
    a) den Mangel verschweigt,
    b) gleichzeitig weiß, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und
    c) erwartet, dass mit Kenntnis über diesen Mangel kein Kaufvertrag zustande kommen würde.
  • Kenntnis des Käufers: Hat der Käufer Kenntnis über ein bestimmtes Defizit an der Immobilie, so kann er keine Rechte wegen eines Mangels geltend machen.

icon-immobilien-verjaehrungsfristDas BGB bestimmt außerdem eine Verjährungsfrist für nachträglich entdeckte Mängel. Fünf Jahre nach dem Hausverkauf ist der Verkäufer gänzlich von seiner Verantwortung für die Immobilie befreit. Dabei ist entscheidend: Diese Verjährung behält auch im Fall einer arglistigen Täuschung bzw. durch Verschweigen eines Mangels ihre Gültigkeit.

Mögliche Folgen für den Verkäufer

Vorsätzlich Mängel an der Immobilie zu verschweigen ist kein Kavaliersdelikt. Die Rechtsprechung agiert hier ganz im Sinne des Käuferschutzes.

  • Mit dem sogenannten Anspruch auf Nacherfüllung kann der Verkäufer dazu verpflichtet werden, den Mangel zu beseitigen.
  • Handelt es sich allerdings um einen Schaden, der nicht repariert werden kann oder dessen Beseitigung für den Käufer nicht zumutbar ist, kann der Käufer eine Minderung des Kaufpreises verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten. Gegeben wäre ein solcher Fall zum Beispiel bei einem großflächigen Wasserschaden, von dem sowohl Fußboden als auch Hauswände betroffen sind.
  • Über die direkt mit dem Kaufvertrag verbundenen Möglichkeiten hinaus kann der Käufer außerdem Schadenersatzansprüche geltend machen. Dann kann es für den Verkäufer richtig teuer werden.

Nicht vergessen: Bei korrekten Angaben haftet der Verkäufer nicht!

Doch die gesetzlichen Bestimmungen des BGB schützen auch den Verkäufer. Es ist sichergestellt, dass der Käufer nur dann Rechtsanspruch erheben kann, wenn der betreffende Mangel nicht im Kaufvertrag erwähnt wurde. Damit wird verhindert, dass es zu unnötigen Nachverhandlungen über den Kaufpreis kommt, denn alle bekannten Makel haben ja bereits zur Preisbildung beigetragen. Mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom April 2014 werden zudem unverhältnismäßig hohe Kosten ausgeschlossen, sofern der Verkäufer zur Kostenübernahme für die Mängelbeseitigung verpflichtet wurde.

Auf Schimmel müssen Sie potentielle Käufer hinweisen. © Zlatan Durakovic | fotolia.com

Auf Schimmel müssen Sie potentielle Käufer hinweisen. © Zlatan Durakovic | fotolia.com

Das Erfolgsrezept: Verschweigen Sie nichts

Sie sehen: Für Verkäufer zahlt es sich nicht aus, Schwachstellen bewusst unter den Tisch fallen zu lassen und dabei zu hoffen, dass der Käufer dies nicht bemerkt. Weist Ihr Haus schon das ein oder andere Problem auf, kann Ihnen ein Immobilienmakler Tipps geben, wie Sie am besten damit umgehen. Sie haben zwei Möglichkeiten:

  1. Geld investieren und die Mängel beseitigen → höherer Verkaufspreis
  2. Mangel nicht beseitigen und dem Interessenten mitteilen → geringerer Verkaufspreis

icon-immobilien-maengellisteHalten Sie alle festgestellten Probleme schriftlich fest. Erwähnen Sie die Mängelliste ausdrücklich im Kaufvertrag und hängen Sie diese dem Vertrag an. So können Sie jederzeit beweisen, dass der Käufer in Kenntnis gesetzt wurde. Denken Sie auch an Schäden, die bereits in der Vergangenheit behoben worden sind und führen Sie Sanierungen inklusive Rechnung und Leistungsbeschreibung mit im Kaufvertrag auf. Dies gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit.

Relevante Mängel und Belastungen, die Sie aufführen sollten, haben wir in der folgenden Checkliste für Sie zusammengestellt:

  • Feuchtigkeitsschäden
  • Pilzbefall
  • Holzwurmbefall
  • Asbest
  • Überflutungsgefahr
  • Denkmalschutz
  • Wohnungsrechte Dritter
  • Kläranlage in der Nähe (Geruch)

Nicht verpflichtet sind Sie hingegen, alterstypische Schwächen der Immobilie zu nennen. Hierzu gehören beispielsweise eine geringe Dämmfähigkeit der Wände oder ein sparsam eingesetztes Fundament. Mit Hilfe Ihres Maklers denken Sie an alles und müssen sich nicht einmal mehr um die Übergabe oder das dabei anzufertigende Protokoll kümmern. Einem stressfreien Leben nach dem Hausverkauf steht somit nichts mehr im Weg.

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