Steuer beim Hausverkauf

Das Wichtigste auf einen Blick: Wann? Wie hoch? Wie vermeiden?

14.01.2016 12:54:01

Wer sein Eigentum verkauft, will damit einen möglichst hohen Gewinn erzielen. Steuerzahlungen aus dem Verkaufserlös lassen sich jedoch oft nicht vermeiden. Wir zeigen Ihnen, wie Sie diese Zahlungen auf ein Minimum reduzieren können und welche Besonderheiten Sie beim gewerblichen Verkauf beachten sollten.

Wann müssen Steuern gezahlt werden?

Der Preis, zu dem Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist nicht immer identisch mit dem tatsächlich erzielten Gewinn. Ein zu versteuernder Gewinn liegt dann vor, wenn der Verkaufspreis höher als der einstige Kaufpreis der Immobilie ist. Dieser Wertzuwachs muss am Ende auch versteuert werden.

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Rechnen Sie die steuerlichen Möglichkeiten genau durch

Doch welche Steuern müssen überhaupt gezahlt werden? Hier spielt es eine wichtige Rolle, ob die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt oder ob sie vermietet wurde. Für Unternehmen ergeben sich zusätzliche steuerliche Besonderheiten. Doch egal, ob privates oder gewerbliches Eigentum verkauft wird – der Verkaufserlös muss in dem Jahr versteuert werden, in dem er zufließt.

Den Veräußerungsgewinn ermitteln

Um den Veräußerungsgewinn zu ermitteln, müssen die für den Verkauf anfallenden Veräußerungskosten vom Veräußerungserlös, also dem Verkaufspreis der Immobilie, abgezogen werden. Zu den Veräußerungskosten zählen beispielsweise Verkaufsinserate, Kosten für einen Makler, angefallene Telefonkosten, Fahrtkosten, eventuelle Abfindungszahlungen an Mieter, Vorfälligkeitsentschädigungen für die Ablösung einer Finanzierung, Schuldzinsen für Leerstandszeiten ohne Vermietungsabsichten sowie Renovierungskosten.

Außerdem können Anschaffungs- und Nebenkosten steuerlich geltend gemacht werden. Zu den Anschaffungskosten gehören unter anderem Notargebühren, Grunderwerbssteuer oder die Maklerprovision. Die Kosten für den Grundschuldeintrag im Zusammenhang mit einer Finanzierung gelten dagegen als Werbungskosten und verringern den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie. Der Unterschied zwischen Anschaffungs- und Werbungskosten ist wichtig, denn Werbungskosten mindern die Einnahmen direkt in voller Höhe. Informieren Sie sich daher genau, welche Kosten als unmittelbar abzugsfähige Werbungskosten anerkannt werden – nur so lässt sich die Steuerschuld optimieren.

Tipp der Redaktion

      Bei gewerblich genutzten Immobilien können verkaufsbereite Immobilienbesitzer über eine Dauer von 50 Jahren jährlich 2 % des Kaufpreises abschreiben. Diese sogenannte Abschreibung für Abnutzung (Afa-Betrag) mindert den Anschaffungspreis und erhöht den zu versteuernden Betrag.

Folgende Beispielrechnung gibt einen praktischen Eindruck, wie Sie den Veräußerungsgewinn ermitteln können:

Verkaufspreis der Immobilie250.000 €
Einstiger Kaufpreis der Immobilie-200.000 €
Differenz50.0000 €
zzgl. AfA Beträge aus den letzten 3 Jahren+12.000 €
Zwischensumme   62.000 €
Abzgl. Renovierungskosten, Maklergebühren, etc.-15.000 €
Zu versteuernde Erlöse47.000 €
Persönlicher Steuersatz35 %
Einkommensteuer auf Immobilienverkauf (47.000 € x 35%)16.450 €
Veräußerungsgewinn16.450 €

 

Tipp der Redaktion: Steuerschuld mindern mit einem Makler

      Wenn Sie sich also dafür entscheiden, Ihre Immobilie mit einem Makler zu verkaufen, können Sie den Anteil der späteren Steuerschuld durch gezielte Investitionen mindern. Ob sich die Kosten lohnen, um die Steuerschuld zu verringern, muss von Fall zu Fall errechnet werden.

Steuer beim Hausverkauf: Das kommt auf Sie zu

Bei den meisten Immobilienverkäufen handelt es sich um private Veräußerungsgeschäfte. Es fällt eine sogenannte Spekulationssteuer an. Diese besagt, dass selbstgenutzte Objekte bereits zwei Jahre nach ihrem Erwerb steuerfrei verkauft werden können, wohingegen bei vermieteten Objekten eine Zehn-Jahres-Frist verstrichen sein muss, um eine Spekulationssteuer zu vermeiden. Es gilt das Datum der Beurkundung des Kaufvertrags. Handelt es sich bei der zu verkaufenden Immobilie um einen Neubau, beginnt die Frist mit dem Datum der Gebäudefertigstellung beziehungsweise bei Umbauobjekten mit dem Zeitpunkt der Beendigung der Arbeiten.

Die folgenden Fallbeispiele geben einen Eindruck, wann Sie die Steuer beim Verkauf umgehen können.

Fall 1: Selbstgenutzte Immobilien – steuerfreier Verkauf schneller möglich

Verkaufsbereite Immobilienbesitzer, die selbstgenutztes Eigentum verkaufen wollen, können dies laut §23 Abs. 1 (1) Einkommensteuergesetz (EStG) bereits nach zwei Jahren steuerfrei tun. Hier entfällt die Spekulationssteuer. Die Eigennutzung ist immer dann gegeben, wenn das Haus oder die Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Alternativ dürfen auch Lebens- oder Ehepartner sowie Kinder, die noch Kindergeld beziehen, die Immobilie bewohnen. Achtung: Die Frist gilt nur dann, wenn das Objekt in der Zwischenzeit nicht vermietet wurde.

Tipp der Redaktion

      Auch bei Steuerfreiheit fallen Kosten für den Hausverkauf an. Prüfen Sie deshalb, inwiefern Sie die Kosten in der Steuererklärung geltend machen können.

Fall 2: Mehrere Objekte steuerfrei verkaufen?

Wer gleich mehrere Immobilien besitzt und diese zum Verkauf anbieten will, sollte sich darüber im Klaren sein, dass der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren in den Augen des Finanzamtes als gewerblicher Grundstückshandel gilt. Um hier eine Besteuerung zu vermeiden, darf diese Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten werden.

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Einkünfte aus einem Immobilienverkauf lassen sich nicht verschweigen

Nach dem Verkauf sorgt ein Notar dafür, dass der Vertrag über den Verkaufsabschluss in zweifacher Ausführung an das Finanzamt übermittelt wird. So lassen sich Einkünfte aus einem Immobilienverkauf nicht verschweigen. Anschließend errechnet das Finanzamt die Höhe der Spekulationssteuer auf Basis des Gewinns.

Sonderfall für Unternehmen – Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Wer stattdessen eine gewerbliche Immobilie verkauft, unterliegt nicht nur der Einkommens- sondern auch der Gewerbesteuer. Ob diese vom Finanzamt erhoben wird, hängt von mehreren Faktoren ab. Die zuvor beschriebene Spekulationsfrist bei privaten Immobilienverkäufen wird dann ungültig, wenn die Immobilie als Betriebsvermögen eingeordnet wird. Dagegen fällt nach dem Ablauf der Frist eine Steuer auf den Entnahmegewinn, also den gesamten Unterschiedsbetrag zwischen dem Entnahmewert und dem Buchwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Entnahme an.

Tipp der Redaktion

      Die Entnahme eines Betriebsgrundstücks wird als Erwerb angesehen und es startet die bereits beschriebene 10-Jahres-Frist. Der Entnahmewert gilt als Anschaffungswert.

Minimieren Sie die Steuerlast beim Hausverkauf

Jeder verkaufswillige Immobilienbesitzer kann mit der entsprechenden Frist sein Eigentum steuerfrei verkaufen. Wer trotzdem innerhalb der 2- oder 10-Jahres-Frist verkaufen will oder muss, kann mit entsprechend höheren Investitionen beim Verkauf des Objektes die Steuerschuld mindern. Hier trägt ein Makler nicht nur zum besten Verkaufspreis und problemlosem Ablauf bei – er erweist sich auch als kluge Investition.

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