Immobilien sicher verkaufen

Immobilienverkauf: So sichern Sie sich gegen finanzielle Risiken ab

19.02.2016 11:48:08

Um den Verkauf einer Immobilie richtig zu planen, müssen Sie zahlreiche Aspekte berücksichtigen: Verkaufszeitpunkt und Angebotspreis sind dabei ebenso wichtig wie der Vertragsinhalt und der Rechtsschutz nach dem Verkauf. Wir sagen Ihnen, wie Sie Ihre Immobilie erfolgreich und sicher verkaufen.

Wohnortwechsel, Trennung, Todesfall – die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind verschieden. Eines jedoch haben alle Immobilienverkäufer gemeinsam:  Sie möchten ihr Objekt zum bestmöglichen Preis verkaufen. Damit das gelingt, gilt es vorab einige Fragen zu klären:

  • Wann ist der ideale Verkaufszeitpunkt?
  • Welcher Angebotspreis ist optimal?
  • Wie vermarkte ich die Immobilie?
  • Welche Vertragsinhalte sind wichtig?
  • Wie schütze ich mich vor versteckten Mängeln?
  • Brauche ich einen Makler?

Wann ist der ideale Verkaufszeitpunkt?

Wie auf jedem anderen Markt bestimmen auch hier Angebot und Nachfrage den Preis. Gibt es mehr Immobilien als Kaufinteressenten, sinkt der Verkaufspreis. Demnach sollten Sie Ihre Immobilie erst dann verkaufen, wenn die Nachfrage hoch ist und die Zinsen niedrig sind. Vermeiden Sie daher möglichst, Ihr Objekt unter Zeitdruck zum Verkauf anzubieten. Sind Sie unsicher, wie die aktuelle Marktsituation einzuschätzen ist, beauftragen Sie einen professionellen Immobilienmakler: Er kennt den örtlichen Markt und seine Entwicklung und kann Sie hier fachmännisch beraten.

Welcher Angebotspreis ist optimal?

angebotspreisDie wohl größte Herausforderung beim Immobilienverkauf besteht darin, den richtigen Angebotspreis zu ermitteln. Denn der Wert Ihrer Immobilie hängt nicht nur von der aktuellen Marktsituation ab, sondern auch von vielen anderen Faktoren. Dazu zählen z. B. die Lage der Immobilie, ihre Größe, ihr Baujahr und ihr energetischer Stand. Um den Wert der Immobilie richtig zu bestimmen, sollten Sie also möglichst viele Informationen über den örtlichen Immobilienmarkt sammeln. Eine gute Orientierungshilfe bieten z. B. die regionalen Gutachterausschüsse. Weitere Hinweise zur Preisfindung liefern auch Immobilienanzeigen und öffentliche Aushänge in Maklerbüros.

Tipp der Redaktion

      Viele Immobilienbesitzer schätzen den Wert Ihrer Immobilie falsch ein. Die Folge: Sie verschenken Geld oder bleiben auf ihrer Immobilie sitzen. Deshalb ist es ratsam, einen Gutachter zu beauftragen. Das kann ein Bauingenieur, ein Architekt oder auch ein erfahrener Immobilienmakler sein.

Wie vermarkte ich die Immobilie?

vermarktungNeben dem richtigen Angebotspreis ist auch die richtige Vermarktung entscheidend für den Verkaufserfolg Ihrer Immobilie. Egal, ob Sie Ihr Objekt im Internet oder in der Zeitung inserieren – beschreiben Sie es so präzise wie möglich, damit sich Kaufinteressenten ein genaues Bild davon machen können. Folgende Informationen sollten Sie unbedingt in Ihr  Exposé aufnehmen:

  • Lage und nähere Umgebung,
  • Hochwertige Fotos, Zeichnungen und Grundrisse der Immobilie,
  • wichtige Ausstattungsmerkmale wie Einbauküche oder Fußbodenheizung,
  • Nebenräume wie Keller und Abstellkammer,
  • Parkmöglichkeiten,
  • die Höhe der Betriebskosten,
  • eine Kopie des Energieausweises.

Zählen Sie die Merkmale Ihrer Immobilie aber nicht nur auf. Machen Sie den Leser neugierig und weisen Sie gegebenenfalls auch auf weitere Möglichkeiten der Gestaltung oder Individualisierung hin:

  • Beispiel 1: „Das Haus hat zwar keinen Keller. Dafür gibt es einen großen Hauswirtschaftsraum, in dem Haustechnik, Waschmaschine und Fahrräder Platz finden.“
  • Beispiel 2: „Ein Zimmer mehr wäre sicher besser. Aus dem großen Zimmer lassen sich aber bequem zwei kleine machen.“

Haben sich Kaufinteressenten bei Ihnen gemeldet und einen Besichtigungstermin vereinbart, richten Sie Ihre Immobilie her und bereiten Sie sich auf detaillierte Fragen vor. Halten Sie auch weitere Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte oder Protokolle der Eigentümerversammlungen bereit.

Welche Vertragsinhalte sind wichtig?

Ist ein passender Käufer gefunden, geht es nun vor allem darum, dass Sie formal und rechtlich alles richtig machen. Tragen Sie daher rechtzeitig die folgenden Unterlagen zusammen:

  • Grundbuch- und Flurkartenauszug
  • Baubeschreibungen- und -zeichnungen
  • Grundrisse
  • Gebäudeversicherungspolice
  • Energieausweis
  • Grundsteuerbescheid
  • Nachweise über Instandhaltung und Modernisierung

Bei Wohnungsverkäufen zusätzlich:

  • Name und Anschrift des Verwalters
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Höhe der anteiligen Instandhaltungsrücklage
  • Jahreswirtschaftspläne
  • Wohngeldabrechnungen

kaufvertragAnschließend vereinbaren Sie gemeinsam mit dem Käufer einen Termin bei einem Notar – denn nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag ist auch rechtskräftig. Der Notar nimmt Einsicht in das Grundbuch, formuliert den Kaufvertrag und stellt die Kaufurkunde aus. Prüfen Sie hierbei, ob die folgenden Punkte im Kaufvertrag enthalten sind:

 

  • Namen und Adressen der Vertragsparteien
  • Bezeichnung des Kaufgegenstandes
  • Aktueller Grundbuchinhalt
  • Behördliche Genehmigungen und Bescheide
  • Höhe des Kaufpreises
  • Zahlungs- und Übergabetermine
  • Kaufvertragsabwicklung
  • Verzugszinsenregelung
  • Gewährleistungsansprüche

Ferner garantiert der Notar einen sicheren Leistungsaustausch: Das heißt, die Immobilie wechselt den Eigentümer erst dann, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat. Gleichzeitig ist sichergestellt, dass der Käufer, nachdem er den Kaufpreis gezahlt hat, auch tatsächlich Eigentümer der Immobilie wird. Nach dem Verkauf veranlasst der Notar auch die entsprechende Änderung im Grundbuch.

Wie schütze ich mich vor versteckten Mängeln?

maengelBevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese eingehend auf den Prüfstand stellen, und sofort erkennbare Mängel wie ein undichtes Dach oder eine defekte Heizung von einem Fachmann beseitigen lassen. Informieren Sie den Käufer über die Reparaturmaßnahmen und belegen Sie diese mit Handwerkerrechnungen. Sie haften nämlich für bewusst verschwiegene Mängel. Im schlimmsten Fall kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 437 BGB).

Entdecken Sie einen Mangel erst beim Auszug, z. B. beim Abbau von Schränken, müssen Sie nacherfüllen und einen Handwerker beauftragen. Andernfalls wird der Kaufpreis entsprechend der Verschlechterung herabgesetzt.

Versteckte Mängel hingegen sind nicht sofort erkennbar und stellen sich somit erst zu einem späteren Zeitpunkt heraus. Oftmals stellt sich dann die Frage: Hat der Verkäufer von dem Mangel gewusst und ihn verschwiegen oder war er bis zum Verkaufszeitpunkt wirklich nicht erkennbar? Hier ist zwar der Käufer in der Beweispflicht, dennoch sollten Sie vorbeugen:

  1. Informieren Sie den Käufer über bekannte Mängel und Nachbesserungen.
  2. Halten Sie die Unterrichtung des Käufers in einem Gesprächsprotokoll fest und lassen Sie den Käufer das Dokument gegenzeichnen.
  3. Beauftragen Sie vor dem Verkauf einen Sachverständigen, um nicht sichtbare Mängel aufzudecken. Damit gewinnen Sie zusätzliche Rechtssicherheit und haben ein weiteres Argument in Kaufpreisverhandlungen.
  4. Schließen Sie die Gewährleistung im Kaufvertrag aus.

Brauche ich einen Makler?

immobilienmaklerNein. Sie können Haus oder Wohnung auch in Eigenregie zum Verkauf anbieten. Um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen, müssen Sie aber vieles beachten. Mit einem professionellen Immobilienmakler haben Sie einen erfahrenen Partner an Ihrer Seite, der Sie in allen Phasen des Verkaufsprozesses unterstützt – angefangen bei der Vorbereitung über die Vermarktung bis hin zur Übergabe der Immobilie. Darüber hinaus ist ein sachkundiger Makler daran interessiert, die beste Lösung für Käufer und Verkäufer zu finden. Er berät Sie in allen Fragen zum Immobilienverkauf, lässt Ihnen Zeit für Entscheidungen und vermittelt fair zwischen Ihnen und dem Käufer. Achten Sie bei der Maklerwahl auf:

  • Qualifikationen, z. B. IHK- oder Hochschulabschluss
  • Zertifikate wie die Maklernorm DIN EN 15733
  • Mitgliedschaft in einem Berufsverband
  • Erfahrung und Referenzen
  • Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung

Mit der Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung ist der Immobilienmakler gegen Schadenersatzansprüche abgesichert. Diese können durch Fehler bei der Ausübung seiner Tätigkeit entstehen, z. B. durch falsche Auskünfte über den Verkaufswert der Immobilie oder fehlerhafte Gutachten.

Ob Haus, Wohnung oder Grundstück – der Verkauf einer Immobilie ist sehr komplex und erfordert neben Fachkenntnissen auch viel Zeit und Organisationstalent. Damit Sie Ihr Objekt erfolgreich und zum bestmöglichen Preis veräußern, sollten Sie einen professionellen Immobilienmakler beauftragen. Dadurch sparen Sie Zeit, Geld und Nerven.

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