Gewerbeimmobilie sicher verkaufen

Ihre Gewerbeimmobilie erfolgreich und sicher verkaufen

19.02.2016 11:46:57

Ob Büro, Ladenfläche oder Lagerhalle – beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie gibt es einige Besonderheiten, die zu berücksichtigen sind: Neben der Analyse des Teilmarktes und steuerlichen Aspekten gehören dazu vor allem auch der Zustand des Objektes und seine Instandhaltungskosten. Wir sagen Ihnen, was Sie beachten müssen, um beim Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie stets auf der sicheren Seite zu sein.

Als Gewerbeimmobilien gelten alle Gebäude oder Räumlichkeiten, die überwiegend zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden. Je nach Art der Nutzung werden diese in sechs unterschiedliche Kategorien unterteilt:

kategorien_gewerbeimmobilien

Jede dieser Kategorien  wird entsprechend ihrer Ausrichtung einem bestimmten Teilmarkt bzw. einer bestimmten Branche zugeordnet, z. B. Logistik oder Handel. Um eine zielgerichtete Vermarktungsstrategie zu entwickeln, müssen Sie diesen Teilmarkt zunächst genau analysieren. Wichtige Faktoren wie Preise, Zielgruppen, Auflagen und Finanzierungsmöglichkeiten variieren nämlich von Branche zu Branche erheblich.

Beispiel: Möchten Sie ein Einkaufszentrum verkaufen, sollten Sie sich hauptsächlich an Großinvestoren wie Fondsgesellschaften wenden. Handelt es sich bei dem Gewerbeobjekt dagegen um eine Lagerhalle, empfiehlt es sich, gezielt Unternehmen aus der Logistikbranche anzusprechen.

Sind Sie unsicher, welchem Teilmarkt Ihre Gewerbeimmobilie zuzuordnen ist? Oder benötigen Sie Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Dann beauftragen Sie einen professionellen Gewerbemakler: Er kennt sich mit den verschiedenen Geschäftsmodellen aus, verfügt über wichtige Kontakte zur Branche und kann Sie hier fachmännisch beraten. Darüber hinaus unterstützt Sie ein erfahrener Makler auch in allen Phasen des Verkaufsprozesses – angefangen  bei der Planung des Verkaufs bis hin zur Schlüsselübergabe der erfolgreich verkauften Immobilie. Dadurch sparen Sie Zeit, Geld und Nerven.

Die Aufgaben eines Gewerbemaklers im Überblick:

  • Beratung und Vorbereitung
  • Wertermittlung und Vermarktung der Immobilie
  • Planung und Steuerung des Verkaufsprozesses
  • Planung und Durchführung der Besichtigungstermine
  • Leitung der Verkaufsverhandlungen
  • Bonitätsprüfung des Käufers
  • Zusammenstellung der Vertragsunterlagen
  • Koordination des Notartermins
  • Übergabe der Immobilie

Steuerzahlungen beim Verkauf von Gewerbeobjekten

steuer_verkauf_gewerbeobjektAls Verkäufer einer Gewerbeimmobilie müssen Sie die Besteuerungsgrundlage Ihres Verkaufs genau kennen, nicht zuletzt auch, um Ihren Verkaufserlös richtig kalkulieren zu können. Zentral hierbei ist, dass Gewinne aus dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie nicht nur der Einkommenssteuer unterliegen. So gilt: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, dann wird dieser Handel als gewerblich gewertet und Sie müssen für die getätigten Verkäufe auch eine Gewerbesteuer zahlen.

Gut zu wissen: Im Dezember 2005 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass auch der Verkauf eines einzelnen Objektes unter Umständen gewerblich sein kann. Im damaligen Fall hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ein Grundstück gekauft, um eine Einkaufspassage zu errichten. Das Unternehmen erstellte Baupläne, schloss Mietverträge für die Geschäfte, beauftragte ein Bauunternehmen und haftete gegenüber dem Käufer in vollem Umfang. Damit nahm die GbR am wirtschaftlichen Markt teil und trat somit gewerblich auf.

Tipp der Redaktion

        Lassen Sie sich vor dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie von einem Steuerexperten beraten. Mit der richtigen Verkaufsstrategie und einer durchdachten Planung können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen und Ihren Verkaufserlös erhöhen.

Zustand und Instandhaltungskosten der Immobilie

instandhaltung_immobilieBei Gewerbeimmobilien ist die Wirtschaftlichkeit des Objektes ein wesentliches Verkaufs- und Kaufkriterium. Daher sollten Sie den Zustand des Objektes stets eingehend prüfen und sofort erkennbare Mängel wie Überhitzung, Feuchtigkeit oder einen defekten Fahrstuhl von einer Fachfirma umgehend und gründlich beseitigen lassen. Denn eine renovierungs- oder sanierungsbedürftige Gewerbeimmobilie schreckt nicht nur potentielle Käufer ab, sondern ist auch deutlich weniger wert als gut gepflegte Konkurrenzobjekte. Teilen Sie dem Käufer die Reparaturmaßnahmen mit und belegen Sie diese mit Rechnungen. So sorgen Sie für Transparenz und belegen Ihre sorgsame Pflege des Objektes.

Versteckte Mängel wiederum sind nicht unmittelbar erkennbar. Da diese zum Streitpunkt zwischen Ihnen und dem Käufer werden können, sollten Sie auf Nummer sicher gehen und vor dem Verkauf der Gewerbeimmobilie einen Sachverständigen beauftragen: Dieser begutachtet die Immobilie, deckt nicht sichtbare Mängel auf und bietet Ihnen die Möglichkeit, Nachbesserungen vorzunehmen und nachträgliche Streitigkeiten mit dem Käufer zu vermeiden. Gleichzeitig haben Sie ein weiteres Argument in Kaufpreisverhandlungen und können so Ihren Verkaufserlös steigern.

Achtung

        Wenn Sie Ihnen bekannte Mängel verschweigen, machen Sie sich schadensersatzpflichtig. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Käufer sogar vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 437 BGB).

instandhaltungskostenUm den Zustand einer Immobilie zu erhalten und ihren Wert zu steigern, müssen Sie entsprechende Instandhaltungsmaßnahmen durchführen. Das können neue Anstriche, neue Fußbodenbeläge oder neue Fenster sein. Für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollten Sie den Aufwand und die Kosten der Instandhaltungsmaßnahmen realistisch einschätzen, damit der Käufer eine angemessene Instandhaltungsrücklage kalkulieren kann.

Die Lebensdauer von Materialien und Bauteilen in der Übersicht:

5 bis 15 Jahre: Anstriche, Tapeten, Fußbodenbeläge und Fenster

15 bis 30 Jahre: Außenverglasungen, Dachrinnen, Fallrohre und Heizkessel

30 bis 50 Jahre: Dacheindeckungen, Außenfenster und-türen, Sanitärleitungen

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie verlangt nicht nur umfangreiches Fachwissen und Kontakte in die Branche, sondern beansprucht auch viel Zeit. Mit einem professionellen Gewerbemakler haben Sie einen kompetenten Berater an Ihrer Seite, der Sie in allen Phasen des Verkaufsprozesses unterstützt.

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