Verkehrswert einer Immobilie ermitteln

Drei Verfahren zur Immobilienbewertung

22.10.2015 14:28:34

Die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind vielfältig, das Ziel ist aber immer dasselbe: das Objekt zum bestmöglichen Preis verkaufen. Damit Sie dieses Ziel gut erreichen, sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie realistisch ermitteln. Dazu gibt es in Deutschland drei Verfahren. Welche das sind und warum Sie einen Gutachter beauftragen sollten, erfahren Sie hier.

Quelle: fotolia.com | pogonici

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Um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, müssen Sie zunächst den Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie ermitteln. Dazu gibt es in Deutschland gemäß der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Abhängig von der Art des Objektes werden ein oder mehrere Verfahren zur bestmöglichen Wertbestimmung angewendet.

Wertermittlung durch das Vergleichswertverfahren

dokument-vergleich-iconBeim Vergleichswertverfahren wird Ihr Objekt, z. B. ein unbebautes Grundstück, ein selbst genutztes Einfamilienhaus oder eine selbst genutzte Eigentumswohnung, mit Objekten verglichen, die in der gleichen Region liegen und ähnliche wertbeeinflussende Merkmale aufweisen.

Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen zählen
die Lage,
die Größe,
der Bodenwert,
die Infrastruktur,
die Ausstattung und
der Zustand des Objektes.

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Bsp-Vergleichswertverfahren-neu

Achtung

    Damit das Vergleichswertverfahren gültig ist, dürfen die Zu- und Abschläge nicht mehr als 35 % von den Durchschnittswerten abweichen. Immobilienmakler aus Ihrer Region kennen die Durchschnittswerte umliegender Immobilien und helfen Ihnen gerne bei der Ermittlung des Wertes Ihres Objekts.

Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren

dokument-steigerung-iconDas Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für Renditeobjekte, die Gewinne erzielen, z. B. vermietete Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien. Hierbei wird zunächst der Gewinn berücksichtigt, den Sie durch Ihre Immobilie erzielen. Der Bodenwert wird über das Vergleichswertverfahren erfasst und zum Ertragswert hinzugerechnet. Er entspricht dem Wert eines unbebauten Grundstücks.

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Formel-Ertragswertverfahren

Wertermittlung durch das Sachwertverfahren

dokument-haus-iconDas Sachwertverfahren wird in der Regel dann angewendet, wenn ein Vergleichswert oder eine ortsübliche Miete fehlt. Wie beim Ertragswertverfahren wird der Wert des Gebäudes getrennt vom Wert des Bodens ermittelt. In die Berechnung fließen also nur die Normalherstellungskosten, die Wertminderung wegen Alters oder Baumängeln und andere Wertfaktoren wie Instandhaltungsmaßnahmen ein.

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Achtung

            Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie korrekt zu ermitteln, benötigen Sie viel Erfahrung und eine sehr gute Marktkenntnis. Ein fachkundiger Makler kennt sich mit den aktuellen Immobilienpreisen aus und kann Ihr Objekt entsprechend bewerten. Käuferportal unterstützt Sie bei der Suche nach dem passenden Makler. Stellen Sie Ihre Anfrage und wir vermitteln Ihnen kostenlos und unverbindlich bis zu drei geprüfte Immobilienmakler aus Ihrer Region.

Professionelle Schätzung durch den Gutachter

Oft verschätzen sich Immobilienbesitzer, wenn es um den Wert des Wohn- oder Gewerbeeigentums geht. Daher sollten Sie vor dem Immobilienverkauf einen Gutachter hinzuziehen.

MaklerWER? Als Sachverständige kommen vor allem Ingenieure, Architekten oder professionelle Immobilienmakler in Betracht. Zum einen kennen sie sich mit Immobilienpreisen und ihrer Entwicklung aus, zum anderen können sie das Objekt mit dem entsprechenden Hintergrundwissen bewerten.

 

Lupe

WAS? Ein Immobiliengutachter prüft den Verkehrswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks (Vergleichswertverfahren).

 

Darüber hinaus prüft er

  • die Beschaffenheit einer Immobilie, um ihren Verkehrswert festzulegen. Besonders wichtig ist hierbei der Zustand von Fenstern, Fassade, Dach und Heizung sowie sanitären Einrichtungen (Sachwertverfahren).
  • mögliche Rechte (z. B. Wohnrechte) und Belastungen (z. B. Hypothek).
  • die Umgebung, insbesondere die Mikrolage, denn sie hat einen großen Einfluss auf den Preis. Wichtige Punkte dabei sind die Nähe zu Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, Stellplätze für Autos und die Verkehrsanbindung.

Immobilie_3WIE? Nachdem Sie einen Sachverständigen beauftragt haben, findet zunächst eine Ortsbegehung statt. Dabei werden die Eigenschaften, die Ausstattung und der Zustand Ihrer Immobilie aufgenommen. Anschließend werden

  • alle wertrelevanten Unterlagen gesichtet und kontrolliert,
  • die Wohn-, Nutz- und Bruttogeschossflächen geprüft und berechnet,
  • der Boden- und Sach- oder Ertragswert ermittelt.

Zuletzt erfolgt die Ableitung und Begründung des Verkehrswerts. Auf Wunsch sind dabei zusätzliche Leistungen, wie eine ausführliche Fotodokumentation der Immobilie oder eine eingehende Verkaufsberatung möglich.

Geld-3WIE VIEL? Die Kosten für ein Gutachten sind abhängig vom Verkehrswert Ihrer Immobilie und gemäß der neuen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013) individuell zu vereinbaren. Voraussetzung einer wirksamen Honorarvereinbarung ist z. B. die Einhaltung der Mindest- und Höchstsätze. Diese sind in einer Honorartafel festgesetzt.

Beispiel: Hat Ihre Immobilie einen Wert von 150.000 Euro, zahlen Sie je nach Schwierigkeit der Bewertung (Normalstufe/Schwierigkeitsstufe) zwischen 725 und 1.203 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die Honorartafel zu § 34 Abs. 1 Wertermittlungen finden Sie auf dieser Seite.

ServiceWO? Sie suchen einen professionellen Immobilienmakler? Käuferportal vermittelt Ihnen kostenlos und unverbindlich bis zu drei zertifizierte Makler aus Ihrer Region, die Sie beraten und ein Angebot zur Verkehrswertermittlung für Sie erstellen. Hier gelangen Sie zum Anfrageformular.

Den richtigen Angebotspreis ermitteln

Quelle: fotolia.com | Wrangler

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Eine große Herausforderung beim Immobilienverkauf ist die Suche nach dem richtigen Preis. Der Gutachter kann zwar den Wert Ihrer Immobilie ermitteln, der tatsächliche Preis wird aber erst im Verkaufsprozess bestimmt. Denn wie viel Sie für Ihre Immobilie erhalten, hängt nicht nur von der Art Ihres Objektes und seiner Qualität ab, sondern auch von der aktuellen Marktsituation: So werden Sie bspw. bei erhöhter Nachfrage und niedrigen Zinsen einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Mit einem professionellen Immobilienmakler haben Sie einen kompetenten Berater an Ihrer Seite, der Sie sowohl bei der Preisfindung als auch in allen weiteren Phasen des Verkaufsprozesses unterstützt. Gute Makler sind vornehmlich daran interessiert, Immobilien fair zu vermitteln und die bestmögliche Lösung für Käufer und Verkäufer zu finden. Für Sie als Verkäufer hat das den Vorteil, dass Sie sich nicht um die Vorbereitung, Vermarktung und den Verkauf Ihrer Immobilie kümmern müssen. Das spart Zeit und Aufwand.

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