Darauf sollten Sie achten

Verschenken oder Vererben – Was lohnt sich bei Ihrer Immobilie?

09.09.2013 16:33:28

Wer ein eigenes Heim besitzt, will seinen Kindern etwas weitergeben. Doch gerade beim Erben hält der Fiskus die Hand weit auf. Rund jeder fünfte wird laut Postbank 2020 im Wert von 100.000 Euro und mehr erben. Aber lohnt es sich, die Immobilie schon zu Lebzeiten zu verschenken? Oder doch lieber klassisch vererben?

Haus Verschenken oder Vererben? (Philip Taylor PT | Flickr.com)
Haus Verschenken oder Vererben? (Philip Taylor PT | Flickr.com)

Gretchenfrage: Wie viel ist meine Immobilie wert?

Damit Sie die richtige Entscheidung treffen können, sollten Sie zuerst den Wert Ihrer Immobilie kennen. Dieser kann auf drei Arten bestimmt werden:

  • Ertragswert: Errechnung der jährlich zu erwartenden Rendite bei Vermietung
  • Sachwert: Wertermittlung der Herstellungskosten, baulichen Anlagen und des Bodenwerts
  • Vergleichswert: Berechnung auf Basis von ausreichend vergleichbaren Immobilien

Unabhängig vom eingesetzten Verfahren ist das Ergebnis immer das Gleiche: der aktuelle Marktpreis Ihres Hauses. Es handelt sich dabei selbstverständlich um einen schwankenden Wert, da die Immobiliensituation sich bei Ihnen vor Ort stetig wandeln kann. Welche Faktoren, die Immobilienwert bestimmen, können Sie hier nachlesen.

Möglichkeit A: Verschenken – Was muss beachtet werden?

Nur wer richtig verschenkt, kann steuerlich auch Vorteile erzielen. Darauf müssen Sie achten:

  • Freibetrag: Jede Schenkung, ob Haus, Aktien oder andere Sachwerte, unterliegt einem steuerlichen Freibetrag. Übertragen Ehegatten untereinander, beträgt die steuerfreie Grenze 500.000 Euro. Verschenken Eltern an ihre Kinder, liegt die Grenze pro Elternteil bei 400.000 Euro. Wer über diesem Wert liegt, kann unter Umständen minimale wertmindernde Änderungen vornehmen, um Steuern zu sparen.
  • Mehrfaches Schenken: Steuerliche Vorteile beim Schenken hat man nur, wenn die gesetzlichen Freibeträge nicht überschritten werden. Wer mehr Vermögen hat, kann mehrfach Schenken, denn der Freibetrag zählt für eine Dauer von 10 Jahren, danach erneuert er sich wieder. Aber: Eine Kettenschenkung (nur etwas zu verschenken, damit dieser es weiterverschenkt) ist gesetzlich verboten.

Damit keine der beteiligten Parteien am Ende drauf zahlt, empfiehlt sich bei einer Schenkung immer die Beratung durch einen Steuerberater. Im Durchschnitt kostet die Erstberatung max. 180 Euro. Des Weiteren entstehen Kosten durch einen Notar. Jeder Schenkende ist gesetzlich verpflichtet, diese notariell beurkunden zu lassen. Die Kosten richten sich nach Schenkungshöhe. Bei einer Schenkung von beispielsweise 100.000 Euro kommen 414 Euro Notarkosten hinzu. Wer eine Immobilie verschenkt, muss zu diesen Kosten auch den Eintrag im Grundbuch zahlen.

Verpflichtung zur Rückübertragung

  • Denken Sie früh genug ans Vererben! Der Gesetzgeber kann Sie verpflichten eine Schenkung rückgängig zu machen, wenn Ihre Altersversorgung nicht ausreicht. Der Wert bereits verschenkter Immobilien kann so vom Staat für Ihre Altersversorgung genutzt werden.

Möglichkeit B: Vererben – Was muss beachtet werden?

Wie beim Schenken gibt es beim Erben gewisse Freibeträge, sodass keine Erbschaftsteuer fällig wird:

Freibetrag (§ 16 ErbStG)Steuerklasse (§ 15ErbStG)
Für Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft500.000 €I
Für Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind, sowie für Stief- und Adoptivkinder400.000 €I
Für Enkelkinder200.000 €I
Für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Erbschaft100.000 €I
Für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Schenkung, für Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft20.000 €II
Für alle anderen Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft20.000 €III

Liegt der Wert über dem Freibetrag, muss dieser Überschuss besteuert werden. Wie hoch die Steuersätze sind, hängt von der jeweiligen Steuerklasse ab:

Steuersatz
Steuerklasse I
Steuersatz
Steuerklasse
II bis 2009
Steuersatz
Steuerklasse
II ab 2010
Steuersatz
Steuerklasse III
75.000 €7 %30 %15 %30 %
300.000 €11 %30 %20 %30 %
600.000 €15 %30 %25 %30 %
6.000.000 €19 %30 %30 %30 %
13.000.000 €23 %50 %35 %50 %
26.000.000 €27 %50 %40 %50 %
über 26.000.000 €30 %50 %43 %50 %

Tipp der Redaktion

Vererbte Eigenheime bleiben steuerfrei, wenn die Erben (Partner oder Kinder) mindestens weitere 10 Jahre die Immobilie selbst nutzen und diese nicht veräußert wird.
Jenifer Etzdorf

Schenken und Vererben – Ein fließender Übergang

Wer sein Vermögen weitergeben möchte, muss sich nicht zwingend zwischen Vererben oder Verschenken entscheiden. Für manche Fälle empfiehlt sich die Kombination:

Vorherige Schenkung: Wer vorher einen Teil seines Vermögens verschenkt und den Rest später vererbt, kann die vom Staat festgelegten Freibeträge zweifach nutzen. Da bei einer Schenkung 10 Jahre nach Übertragung das Rückgaberecht besteht, sollte die Schenkung auch mindestens 10 Jahre vor Eintritt des Todes durchgeführt werden.

Fertighaus Hausbau

Nießbrauch bei Eigenheimen: Liegt das Haus der Eltern über dem gesetzlichen Freibetrag von 400.000 Euro, ist Nießbrauch eine Möglichkeit, Steuern beim Vererben zu sparen. Eltern schenken ihren Kindern das Haus und lassen sich dafür lebenslanges Wohnrecht einräumen. Versterben die Eltern, wird der Vermögensübergang niedriger besteuert.

Der optimale Weg für Ihre persönliche Vermögensweitergabe lässt sich aber nicht pauschalisieren. Fragen Sie immer einen Fachanwalt und einen Steuerberater, was für ihren individuellen Fall die beste und steuergünstigste Möglichkeit ist und lassen Sie sich gut beraten. Der Käuferportal-Ratgeber kann Ihnen dabei helfen immer auf dem Laufenden zu bleiben.

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