Hausbau & Steuern

6 Tipps: Steuern sparen beim Eigenheim

11.11.2014 14:29:21

Nach dem Wegfall der Eigenheimzulage sucht man als Bauherr lange nach Steuervorteilen. Sie können mit verschiedenen kleineren Steuerkniffen den Staat an den Kosten rund um Ihr Eigenheim beteiligen und so Steuerbelastungen entgehen. Mit welchen Strategien Sie das fiskale Sparpotenzial ausschöpfen, erfahren Sie hier.

Kein Ersatz: Der Wegfall der Eigenheimzulage

eigenheimzulageAm 1. Januar 2006 trat das „Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage“ in Kraft. Es unterstützte private Bau- oder Kaufvorhaben mit maximal 1.250 Euro pro Jahr und ermunterte vor allem junge Familien und Paare zum Schritt in die eigenen vier Wände. 2014 laufen nun auch die letzten Anspruchsfristen für die Förderung ab. Denn für Käufer oder Bauherren, die vor dem 1. Januar 2006 notarielle Kaufverträge abgeschlossen bzw. Bauanträge eingereicht hatten, bestand noch eine letzte Chance für die Bewilligung der Eigenheimzulage: Für sie galt nach Inkrafttreten des Gesetzes eine achtjährige Frist, die jedoch 2014 Jahr verstreicht. Dabei ist der Ruf nach einer staatlichen Förderung ungebrochen, wie eine 2010 durchgeführte Emnid-Umfrage im Auftrag der BHW Bausparkasse zeigt: Für die Wiedereinführung der Eigenheimzulage plädieren 74 Prozent der 2.005 Befragten. Doch bis jetzt gibt es keinen gleichwertigen Ersatz. Dafür gibt es einige kleinere steuerliche Überlegungen, die in der Summe den Geldbeutel entlasten können.

staatliche förderungen

6 Möglichkeiten, Steuern zu sparen

Die folgenden Tipps und Tricks helfen Ihnen durch den Steuerdschungel und zeigen Ihnen Ihr Steuersparpotenzial.

steuervorteile eigenheim

Ein Eigenheim bietet mehrere Möglichkeiten, Steuern zu sparen

sparschwein1. Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer beläuft sich bei einem Grundstückspreis von 200.000 Euro im Durchschnitt auf 10.000 Euro. Hier auf die Konditionen zu achten, kann sich im wahrsten Sinne des Wortes auszahlen. Bei der Grunderwerbssteuer ergeben sich vier Sparmöglichkeiten:

  • Denken Sie über den Kauf eines Grundstücks in einer Grenzregion nach, kann es sich lohnen, die Grunderwerbssteuersätze miteinander zu vergleichen, denn sie sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Momentan liegen die Abgaben zwischen 3,5 Prozent in Hessen und 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein. Wie hoch die Gewerbesteuer in Ihrem Bundesland ist, entnehmen Sie der Deutschlandkarte.

bundesweit

  • Achten Sie beim Kauf eines Grundstücks zur Bebauung darauf, dass Sie den Kaufvertrag für das Grundstück und den Bauvertrag für das Haus gesondert voneinander abwickeln. Erwerben Sie, wie es bei Fertighäusern oft der Fall ist, Haus und Grundstück zeitgleich vom Bauträger, zahlen Sie die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Preis. Das folgende Rechenbeispiel veranschaulicht Ihnen die Mehrbelastungen in Höhe von mehreren tausend Euro, die durch ein einheitliches Vertragswerk entstehen.

rechenbeispiel schleswig holstein

Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn für das Finanzamt ersichtlich ist, dass zwischen Baufirma und dem Grundstücksverkäufer keine Verbindungen bestehen. Sollten Bauunternehmer und Grundstücksmakler dennoch einer Firmengruppe angehören, sollte zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Baubeginn eine Frist von mindestens sechs Monaten liegen. Die Rechnungen müssen trotzdem getrennt eingereicht werden.

  • Lassen sich Grundstückskauf und Bauauftrag nicht trennen, rechnen Sie bewegliche Güter aus dem Kaufpreis heraus: Küche, Markisen, Sauna oder das Gartenhaus. Sie sind nicht untrennbar mit der Immobilie verbunden und unterliegen daher nicht der Grunderwerbssteuer. Achten Sie darauf, dass die beweglichen Zusätze nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
  • Bauen Sie, um Ihre Immobilie zu vermieten, können Sie die Grunderwerbssteuer zu den Anschaffungskosten zählen und als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Haben Sie vor, nur Teile des Hauses zu vermieten, können Sie die Grunderwerbssteuer anteilig geltend machen. Möchten Sie die Immobilie selbst beruflich nutzen, z. B. als Praxis, können Sie die Grunderwerbssteuer als Betriebsausgabe geltend machen.

Tipp der Redaktion

In einigen wenigen Fällen entfällt die Grunderwerbssteuer:

  • Erbschaft
  • Schenkung
  • Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, d. h. zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern, nicht aber zwischen Geschwistern
  • Kaufpreise bis zu 2.500 Euro
Bernd Heinrichs

sparschwein2. Grundsteuer

Während die Grunderwerbssteuer einmalig zu entrichten ist, fällt die Grundsteuer jährlich an. Sind Sie Besitzer einer Immobilie, kommen Sie um diese Steuer auf keinen Fall herum. Da die Abgabe jedoch nicht einheitlich ist, können Sie hier mit der cleveren Wahl des Baugebiets ein paar Euro sparen. Die Grundsteuer wird nämlich von den Städten und Gemeinden erhoben, die jeweils ihre eigenen Hebesätze zur Anwendung bringen. Die Unterschiede machen oft nicht mal 100 Euro aus, aber auf lange Sicht können Sie einiges sparen. Erkundigen Sie sich also schon im Voraus bei Ihrer Gemeinde, wie hoch der Hebesatz für Ihre Immobilie liegt.

Berechnung der Grundsteuer

  • Schritt 1: Einheitswert x Messzahl = Steuermessbetrag
  • Schritt 2: Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer


Die Grundsteuer ist in vierteljährlichen Raten zu begleichen.

Vermieter aufgepasst: Planen Sie, die Immobilie zu vermieten, können Sie die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Bernd Heinrichs

sparschwein3. Wohn-Riester

Sie wissen heute schon, dass Sie in Zukunft mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit bauen möchten? Dann könnte sich der Abschluss eines Wohn-Riester-Vertrages für Sie auszahlen. Die sogenannte Eigenheimrente verspricht gleich drei finanzielle Vorteile:

wohnriester

Vorteile von Wohn-Riester auf einen Blick

 

Nach dem Ende der Eigenheimzulage sollte das Wohn-Riester-Darlehen die entstandene Lücke schließen. Der Gedanke dahinter ist, sich mit einem Eigenheim und durch mietfreies Wohnen für das Alter abzusichern.

Und so funktioniert das Wohn-Riester-Darlehen:

Das Darlehen funktioniert wie ein normaler Kredit: Sie zahlen Raten aus Tilgung und Zins. Für die Tilgung erhalten Sie jedoch Steuervorteile und Zulagen. Sie profitieren demnach schon während der Bauphase von den staatlichen Zuschüssen. Die Höhe der Zulagen richtet sich nach der Anzahl und dem Geburtsjahr der Kinder sowie dem abgeführten Anteil Ihres Vorjahreseinkommens in den Wohn-Riester-Vertrag:

riestervertrag

Zulagen und Steuervorteile von Wohn-Riester

 

rechenbeispiel alleinstehend

  Wohn-Riester auf einen Blick
förderberechtigt:
  • Angestellte, Arbeitnehmer, die in der Deutschen Rentenversicherung pflichtversichert sind und deren Ehepartner
  • Beamte, Richter, Berufs-/Zeitsoldaten sowie deren Ehepartner
Voraussetzungen:
  • mind. 4 % des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens (max. 2.100 € pro Person inkl. Zulagen) jährlich müssen zur Tilgung des Wohnriester-Darlehens aufgewendet werden, um die volle staatliche Förderung zu erhalten
Steuervorteile
  • max. können Tilgungsleistungen bis zu 2.100 € pro Jahr und Person (inkl. Zulagen) als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden

 

Tipp der Redaktion

Achtung: Die Zuschüsse erhalten Sie nur, wenn Sie das Haus selbst nutzen – mindestens 20 Jahre lang. Verkaufen Sie das Haus vorzeitig, müssen Sie in ein neues Riester-Produkt investieren oder das Riester-Konto wird sofort besteuert und die Förderung zurückverlangt.
Bernd Heinrichs

sparschwein4. Handwerkerrechnungen

Die Instandhaltung Ihres Eigenheims kann ganz schön ins Geld gehen! Beteiligen Sie daher das Finanzamt an Ihren Handwerkerrechnungen. Diese zählen zu den sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen und können seit 2009 von der Steuer abgesetzt werden.

Was wird gefördert?

  • die reinen Arbeitskosten (d. h. ohne Material)
  • Ausgaben müssen exakt belegt werden (Barzahlung auf Quittung wird nicht vom Finanzamt anerkannt, nur Überweisungsbelege)
20 % der Aufwendungenmax. 6.000 €/Jahr, das sind max. 1.200 € Rückerstattung für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten (§ 35a Abs. 3 EStG)

Zu den Handwerkerleistungen zählen unter anderem:

handwerkerleistungen

Über weitere Handwerkerleistungen, die Sie steuerlich absetzen können, informiert Sie der Verband Privater Bauherren e. V.

sparschwein5. Photovoltaikanlage

Mit einer Photovoltaikanlage profitieren Sie doppelt: Sie sparen nicht nur Energiekosten, sondern auch Steuern. Neuere Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes begünstigen auch den privaten Stromproduzenten. Vier Formen der Abschreibung sind möglich:

vorteile photovoltaik

Steuern sparen mit der Photovoltaikanlage
 Was?Wie viel und wann?Beispiel: Anlage 36.000 € (Netto-Kaufpreis 29.160 €)
Umsatzsteuer
  • 19 % des Bruttokaufpreises: Speisen Sie Ihren Stromüberschuss ins öffentliche Netz ein, gelten Sie umsatzsteuerrechtlich als Unternehmer
  • sofort
6.840 €
Investitionsabzug
  • 40 % des Nettokaufpreises
  • sofort
11.664 €
Sonder-abschreibung
  • 40 % des Nettokaufpreises
  • verteilt über die ersten 5 Jahre (oder sofort)
5.832 € (sofort)
lineare Abschreibung
  • 20 Jahre je 5 % des nach Investitionsabzug und Sonderabschreibung übrigen Nettowertes
  • über die für Photovoltaikanlagen veranschlagte Laufzeit von 20 Jahren
1.458 € (jedes Jahr)
 18.954 € (zzgl. Umsatzsteuer)

Bei einer Besteuerung des Einkommens von beispielsweise 42 % ergibt sich bereits für das erste Anschaffungsjahr (auf 12 Monate gerechnet) eine Steuerrückerstattung von: 7.960,68 € zzgl. der rückerstatteten Umsatzsteuer. In den kommenden Jahren erhalten Sie für die Laufzeit von 20 Jahren den Betrag für die lineare Abschreibung zurück: 1.458 € x 42 % = 612,36 €

sparschwein6. Arbeitszimmer im Gartenhaus

Dient eines Ihrer geplanten Zimmer als Arbeitszimmer, können Sie entstehende Kosten geltend machen. Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein: Sie müssen nachweisen können, dass Sie tatsächlich zu Hause arbeiten müssen und für diese Tätigkeit keine anderen Arbeitsplätze zur Verfügung stehen. Lehrer, Außendienstmitarbeiter oder Meisterschüler fallen unter Umständen in diese Gruppe. Sie können bis zu 1.250 Euro in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Praxis bildet, können die gesamten entstehenden Kosten abgerechnet werden. Bildet Ihr Gartenhaus das Arbeitszimmer können Sie die Kosten für den Kauf, die Einrichtung, die Heizung etc. als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzen.

Tipp der Redaktion

Um Fragen des Finanzamtes zu vermeiden, sollten Sie sicherstellen, dass das Gartenhaus ganzjährig bewohnbar ist. Isolierung und der Einbau einer Heizung sind also unumgänglich.
Bernd Heinrichs

Holen Sie das maximale Sparpotenzial aus Ihrer Immobilie heraus

Trotz Wegfall der Eigenheimzulage bietet die eigene Immobilie immer noch attraktive Steuersparmöglichkeiten. Möchten Sie das maximale Sparpotenzial ausschöpfen, beraten Sie sich mit Ihrem Steuerberater. Dieser hat einen umfassenden Überblick über die sich schnell ändernden Steuergesetze und kennt legale Tricks und Tipps. Außerdem können Sie die Kosten für den Steuerberater selbst im Folgejahr absetzen.

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