Immobilien & Steuern

Finanzspritze Denkmal:
Aus alt mach neu!

28.08.2014 8:44:06

Denkmalgeschützte Gebäude bilden die letzte Steueroase. Suchen Sie noch eine interessante Kapitalanlage oder eine Wohnimmobilie, bietet der Kauf eines Denkmals zusätzlich einkommensteuerliche Anreize. Die notwendigen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen können Sie bis zu 100 Prozent abschreiben. Diese Steuergeschenke sind an einige Auflagen geknüpft, die Sie für das Ausschöpfen des gesamten Potenzials kennen sollten. Wir informieren Sie über alle grundlegenden Punkte zum Thema „Steuern sparen mit denkmalgeschützten Gebäuden“.

Immobilien – rentabel und sicher

Immobilien haben gegenüber Bausparverträgen oder Lebensversicherungen den Vorteil, dass sie nicht der Inflation unterliegen, sondern im Gegenteil, dass ihr Wert in der Regel mit den Jahren steigt, wenn Lage und Sanierungsmaßnahmen klug gewählt wurden. Nutzen Sie die Immobilie als Kapitalanlage und vermieten Sie sie, ist die Rendite ertragreicher als bei kapitalbasierten Zinsanlagen. Um die Immobilie attraktiv zu machen, setzen Sie neben einer guten Lage, in der Sie mit einer hohen und stabil bleibenden bzw. steigenden Nachfrage rechnen können, auf zukünftige Energieformen und variable Grundrisse. Ist die Immobilie zudem denkmalgeschützt, können Sie mit erheblichen Steuererleichterungen rechnen. Denn für Baudenkmäler sind die steuerlichen Vergünstigungen höher als für Neu- oder Altbauten. Zurzeit bieten sie sogar die besten Möglichkeiten zur Senkung der Steuer. Doch was steckt hinter der Großzügigkeit des Staates?

Faktoren bei der Immobilienwahl

Wichtige Faktoren bei der Immobilienwahl

 

Denkmalgeschützte Gebäude –
zwischen Kulturgut und Gewinnmaximierung

Der Staat hat ein Interesse daran, architektonisch, historisch und kulturell bedeutende Gebäude zu erhalten. Der Denkmalschutz bemüht sich um die Sicherung des kulturellen Erbes und um die Bewahrung der architektonischen Vielfalt. Das ist jedoch äußerst kostenintensiv. Denkmalgeschützte Gebäude unter bestimmten Auflagen in Privatbesitz zu geben, stellt somit eine finanzielle Erleichterung für den Staat dar. Im Gegenzug beteiligt er sich an den Kosten. Neben der linearen Absetzung für Abnutzung (AfA), über die der reine Kaufpreis für das Gebäude abgeschrieben werden kann, werden die Kosten für die Modernisierung und Sanierung über die sogenannte Denkmal-AfA steuerlich berücksichtigt. Der Käufer eines Denkmals profitiert außerdem von der qualitativ hochwertigen Bausubstanz.

Info

lineare AfA für Immobilien
Zeitraum der Abschreibung: 50 Jahre
Abschreibungsbetrag:

  • 2 % für Gebäude nach 1925
  • 2,5 % für Gebäude vor 1925
    Abgeschrieben werden können nur die anteiligen Gebäudekosten, nicht die Kosten für das Grundstück.

Denkmal-AfA: selber wohnen versus vermieten

Bei der Erstattung der Modernisierungskosten unterscheidet das Finanzamt zwischen dem Gebrauch des denkmalgeschützten Gebäudes. Die Unterschiede liegen zum einen im Abschreibungszeitraum und zum anderen im Prozentsatz. Weitere Informationen dazu erhalten Sie in den folgenden Absätzen.

Kapitalanlage: Vermieter werden

Nutzen Sie das Gebäude als Kapitalanlage und vermieten die Räumlichkeiten, können Sie 100 Prozent der Modernisierungskosten abschreiben. Dafür gelten folgende Konditionen:

Info

Denkmal als Kapitalanlage
Abschreibungszeitraum insgesamt: 12 Jahre, davon können steuerlich geltend gemacht werden:

  • 9 % über 8 Jahre
  • 7 % über 4 Jahre

Tipp der Redaktion

Gerade Immobilien, die günstig zu haben sind, dafür aber einen kostenintensiven Modernisierungsaufwand haben, eignen sich gut als Kapitalanlage, da hier die AfA besonders hoch ausfällt. Die Abschreibung der Gebäudekosten hingegen ist nur gering und langwierig.
Bernd Heinrichs

Rechenbeispiel

Eigennutzung: wohnen im Denkmal

Erwerben Sie die Immobilie, um sie selbst nutzen zu können, verringert sich der Abschreibungszeitraum. Außerdem gestattet Ihnen der Fiskus nur 90 Prozent der Modernisierungskosten abzuschreiben.

Info

Denkmal für die Eigennutzung

  • Abschreibungszeitraum insgesamt: 10 Jahre
  • Abschreibungssatz: 9%

Rechenbeispiel

Modernisierungsmaßnahmen:
Antragsverfahren und Beginn der Bauarbeiten

Damit bei der Einreichung der Rechnungen nichts schiefgeht, müssen Sie bei der Beantragung äußerste Sorgfalt walten lassen. Nichts wäre fataler, als mit den Sanierungsmaßnahmen zu beginnen und am Ende stellt sich das Finanzamt quer. Zu beachten ist zum einen die Reihenfolge von Beantragung und Beginn der Bauarbeiten, zum anderen, dass nicht alle Modernisierungen unter die Denkmal-AfA fallen. Letztendlich hängt die Zusage der erhöhten Absetzung von steuer- und denkmalrechtlichen Voraussetzungen ab. Was Sie für eine reibungslose Abwicklung wissen müssen, erfahren Sie im Folgenden.

Voraussetzungen: Abstimmung mit der Landesdenkmalschutzbehörde

Der erworbenen Immobilie muss bereits vor Beginn der Baumaßnahmen ihre Denkmaleigenschaft bescheinigt worden sein. Weiter müssen alle Maßnahmen, die Sie zur Modernisierung planen, vor Baubeginn mit dem Landesbauamt abgestimmt werden. Die Abstimmung dient dazu, dass die Denkmalbehörde Ihnen explizit sagen kann, welche Arbeiten im Sinne der Erhaltung des Denkmalstatus sind und welche nicht. Das ist steuerrechtlich relevant, denn nur die vom Denkmalschutzamt genehmigten Sanierungsmaßnahmen sind im Rahmen der Denkmal-AfA abschreibbar. Halten Sie die zusammen vereinbarten Maßnahmen schriftlich fest. Denn nach Beendigung der Bauarbeiten prüft der Denkmalschutz die vorgenommenen Maßnahmen auf ihre Richtigkeit und stellt für das Finanzamt einen Grundlagenbescheid aus, der Bedingung für die Inanspruchnahme der Denkmal-AfA ist. Erst mit diesem Grundlagenbescheid fließt das Geld zurück in Ihr Portemonnaie. Daher ist es unerlässlich, sich an die vorher abgestimmten Modernisierungsmaßnahmen zu halten und im Nachhinein keine Veränderungen im Alleingang vorzunehmen.

Beantragung: Vorabbescheinigung vom Finanzamt nicht vergessen!

Neben der Abstimmung mit dem Denkmalschutz und dem Einholen der Baugenehmigung, vergessen Sie nicht die steuerliche Vorabbescheinigung. Diese Bescheinigung muss vor Baubeginn vorliegen. Nachträglich dürfen die Behörden die Vorabbescheinigung nicht mehr ausstellen. Eine Versäumnis würde den Verlust der Abschreibungssumme bedeuten.

Baumaßnahmen im Sinne der Denkmalpflege

Hier gilt es, sich von Seiten der Behörden gut beraten zu lassen. Nicht alle Maßnahmen, die vom Bauamt genehmigt werden würden, sind im Sinne des Denkmalschutzes. So müssen die Modernisierungsmaßnahmen das Ziel haben, das Gebäude als Denkmal zu erhalten. Ist auch nur eine Maßnahme nicht im Sinne der Denkmalpflege, gefährden Sie den Denkmalstatus des gesamten Gebäudes. Das kann schon passieren, wenn Sie den Stuck oder eine historische Treppe entfernen oder Fenster aus Kunststoff anstatt aus Holz einsetzen lassen. Mit dem Denkmalstatus erlischt auch der steuerliche Vorteil.

Tipp der Redaktion

Einbau eines Personenaufzugs
Verfügt das Gebäude über mehrere Stockwerke, bietet sich der Einbau eines Personenaufzuges an. Sie steigern damit den Wert des Hauses, können höhere Mieten verlangen und tragen zur Barrierefreiheit Ihrer Immobilie bei. Führt der Inneneinbau eines Fahrstuhls allerdings zu einem baulichen Eingriff in die historische und damit geschützte Substanz des Gebäudes, müssen Sie über eine Außenlösung nachdenken, da Sie sonst den Denkmalstatus riskieren.
Bernd Heinrichs

Absetzbare Maßnahmen

Info

ACHTUNG:

    Nehmen Sie während des Abschreibungszeitraums Änderungen an der Bausubstanz vor, die zum Verlust des Denkmalstatus führen, entfällt die steuerliche Begünstigung ab dem Jahr der Aberkennung.

Weg zu den Steuervorteilen

Info

    Die vorläufige Steuerbescheinigung ist nur verbindlich hinsichtlich der aufgeführten Baumaßnahmen, nicht hinsichtlich der veranschlagten Kosten. Die tatsächlichen Kosten weisen Sie mit den Rechnungen nach.

Zuschüsse aus öffentlichen Quellen:
Doppelförderung ausgeschlossen

Wird Ihnen zusätzlich eine öffentliche Förderung bewilligt, sind die Zuschüsse dem Finanzamt mitzuteilen. Die Förderung wirkt sich mindernd auf die Bemessung der Denkmal-AfA aus. So werden Doppelförderungen ausgeschlossen.
Zuschüsse bekommen Sie entweder von Gemeinden im Rahmen von städtebaulichen Modernisierungs- und Entwicklungsprogrammen oder aber vom Staat. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet eine spezielle Förderung für die energetische Sanierung von Baudenkmälern an. Die Förderung kann für eine Komplettsanierung beantragt werden oder für Einzelmaßnahmen.

KfWKonditionen des zinsgünstigen Förderkredits:

  • bis zu 75.000 Euro je Wohneinheit für eine energetische Komplettsanierung
  • bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit für Einzelmaßnahmen
  • Zuschüsse je nach Energielevel, aber maximal 18.750 Euro

Mehr Informationen zu dem Förderprogramm „Energieeffizient Sanieren“ hält die Webseite der KfW bereit.

Lohnenswert für Selbstnutzer und Vermieter

Ob Sie die Immobilie für sich selbst oder potenzielle Mieter erwerben – der Kauf eines Baudenkmals ist derzeit die effektivste Lösung, den Steuersatz über mehrere Jahre zu senken. Es gilt hier: Je höher Ihr Einkommen ist, desto lohnenswerter wird die Anschaffung eines denkmalgeschützten Gebäudes. Eine Beratung mit dem Steuerberater wird Ihnen Aufschluss über die für Sie bestmögliche Strategie geben.

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