Auf alt setz neu

Grundstückskauf mit Altbau: Abreißen oder sanieren?

18.06.2013 17:00:09

Sie haben geerbt oder ein Grundstück mit einem maroden Altbau gekauft? Gerade beim Erbe hängen Erinnerungen an dem Haus und die Entscheidung für oder gegen das Wohnobjekt fällt mitunter schwer. Lesen Sie hier, wann sich eine Sanierung nicht mehr lohnt und was Sie beim Abriss beachten müssen.

Haus abreissen oder sanieren (Images_of_Money | Flickr.com)
Haus abreissen oder sanieren (Images_of_Money | Flickr.com)

Ein Altbau hat eine Vergangenheit und kann Geschichten erzählen. Vielen Menschen gefällt diese Romantik. Außerdem sind Altbauten auf den ersten Blick oft kostengünstig. Erschließungskosten fallen weg, da bereits alle erforderlichen Anschlüsse an öffentliche Netze existieren. Hinzu kommen steuerliche Vorteile bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien.

Sie wollen ein denkmalgeschütztes Gebäude umbauen oder sanieren?

  • Umbaumaßnahmen, die die bauliche Substanz oder die äußere Erscheinung verändern, sind grundsätzlich genehmigungspflichtig. Dazu gehören z.B. der Einbau neuer Fenster und Türen, Veränderungen an Putz und Fassade, der Ausbau neuer Stockwerke oder das Entfernen von Stuck und Vertäfelungen. Wenden Sie sich bei Fragen und Anträgen an Ihre zuständige Denkmalschutzbehörde.

Altbauten bergen jedoch auch versteckte Gefahren. Veraltete Elektroinstallationen, morsche Balken, fehlende Isolation der Wände, Schädlingsbefall: All diese Faktoren machen ein Haus unbewohnbar. Die Erneuerung von Strom- oder Wasserleitungen, der Einbau von Isoliermaterial, der Austausch von Fenstern, die Stabilisierung von Wänden und Decken oder der Kampf gegen Schädlinge treiben die Kosten für eine Sanierung in die Höhe. In manchen Fällen lohnt es sich daher über einen Abriss und einen Neubau nachzudenken. Aber welche Auflagen für Abriss und Neubau müssen erfüllt sein und was kostet die Entsorgung?

Erste Hürde: Das Bauamt

Haben Sie sich gegen das alte und für ein neues Haus entschieden, führt Sie der erste Gang zum Bau- beziehungsweise Liegenschaftsamt. Fertighaus Hausbau Hier erhalten Sie die Bebauungspläne, die zeigen, wo und wie Häuser auf Ihrem Flurstück gebaut werden dürfen. Beim Amt stellen Sie auch Ihren Antrag auf Abriss eines Wohnhauses mit anschließendem Neubau. Beide Anträge können zusammen eingereicht werden. Grundsätzlich ist jedes Bauvorhaben genehmigungspflichtig: Wärmeschutz, Abstandsflächen, Grenzbebauung – hier gibt es zahlreiche Anforderungen, die erfüllt sein müssen. Erkundigen Sie sich daher vorher bei Ihrer zuständigen Baubehörde.

 Doch es gibt weitere Punkte, die Sie beachten sollten:

  • Denkmalschutz: Einige Altbauten dürfen aufgrund ihrer historischen Bedeutung nicht abgerissen werden.
  • Viele Gemeinden legen gerade in der Innenstadt Wert auf Einheitlichkeit und geben beispielsweise eine Farbpalette für den Anstrich vor. Ihre Fassade müssen Sie dann entsprechend diesen Vorgaben gestalten.
  • Den Gemeinden ist der Erhalt alter Bausubstanzen wichtig. Ein gutes Konzept für einen Neubau kann überzeugen.

KfW-Fördermittel für Teilsanierung

  • Häuslebauer, die ihren Altbau sanieren möchten, können sich über Fördermittel informieren. In unserem Text zu den Sanierungszuschüssen der KfW erfahren Sie mehr über die Fördermittel

Kosten kalkulieren

Neben dem Bauamt und dem Zeitaufwand einer möglichen Sanierung bestimmen vor allem die Kosten die Entscheidung für oder gegen einen Abriss. Doch welche Kosten kommen bei einem Abriss auf Sie zu? Diese hängen stark von den verbauten Materialien und der Größe des Altbaus ab. Richtwerte lassen sich daher nur sehr schlecht nennen.

Als Eckpunkte können angesehen werden:

  • Sondermüll: In vielen Bauten aus den 50er Jahren wurde noch Asbest verbaut. Die Entsorgung muss fachgerecht durch ein Unternehmen vorgenommen werden und ist sehr kostenintensiv.
  • Keller: Hier steckt viel Schutt drin. Unterkellerungen in Altbauten können außerdem mit Stahl verstärkt sein, der entsorgt werden muss.
  • Entrümpelung: Alles, was neben den Mauern noch steht, kostet zusätzliches Geld. Je leerer das Haus, desto günstiger wird der Abriss.

Wegen der zahlreichen Einflussfaktoren lohnt sich der Anbieter-Vergleich. Lassen Sie den Altbau von den Abrissunternehmen begehen und holen Sie sich Kostenvoranschläge ein. Wichtig dabei: Das Kleingedruckte lesen! Konditionen und Bedingungen sind nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. Gerade, wenn es sich um die Sondermüll-Entsorgung handelt.

Tipp der Redaktion

Auch wenn ein Abriss-Gutachten ca. 1.500 Euro kostet, kann es am Ende unerwartete Nebenkosten verhindern. Der Gutachter prüft die Substanz und erkennt mit geschultem Blick, wo sich Kostenfallen verstecken. Sie erhalten eine Schätzung zum anfallenden Schutt und den Materialien sowie Informationen zum verbauten Sondermüll – der beste Schutz vor Zusatzkosten.
Elisa Hanske Elisa Hanske
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