Daran orientiert sich der Mietpreis

Mieteinnahmen: Das Beste aus seiner Immobilie herausholen

09.09.2013 17:15:08

Denkt man als Hausbesitzer an Wertsteigerung, denkt man hochwertigen Innenausbau: eine neue Küche, einen Wintergarten, neue Bäder und luxusartige Sanierungen. Was Sie tun können, um mit Ihrer Immobilie den richtigen Mietpreis zu erzielen, erfahren Sie hier.

Lage, Lage, Lage: Den angemessenen Mietpreis feststellen

Lohnt sich eine modernisierte Innenausstattung generell für alle Immobilien? „Sicher nicht für Quartiere in denen Menschen mit mittleren und unteren Einkommen wohnen“ sagt Walter Rasch, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Wie viel Sanierung eine Immobilie verträgt, hängt maßgeblich von ihrer Lage und den Interessenten ab.

Seien Sie sicher, dass ihr Objekt auch nach der Sanierung sich an den aktuellen Vergleichsmieten orientiert. Passen Sie Ihre Miete und den Sanierungsplan an den gültigen Mietpreisspiegel an. Generell stellen Gemeinden, Mieter- oder Vermieterverbände einen Mietspiegel zur Verfügung, doch ist dieser nicht für alle Gegenden in Deutschland verfügbar. Prinzipiell haben Sie als Vermieter hinsichtlich des Mietpreises alle Freiheiten, da es keine rechtlichen Verpflichtungen gibt.

Wie setzt sich der Mietpreis zusammen?

Äußere Mietpreisfaktoren:

  • Lage des Objekts (Land, Stadt, Bezirk)
  • Mietpreisspiegel
  • Objekt selbst (Aussehen, Bewohner, Nachbarschaft)

Innere Mietpreisfaktoren:

  • Lage der Wohnung (Etage)
  • Schnitt der Wohnung (Grundriss, Balkon)
  • Ausstattung der Wohnung

Überprüfen Sie vor Erstellung eines Sanierungsplanes die aktuellen Mieten Ihres Viertels. Passen Sie sich hinsichtlich Preisen und Zustand der Wohnungen an. Orientieren Sie sich am Bedarf der Einwohner Ihres Viertels. Damit Sie am Ende keine kaum vermietbare Hamburger Hafencity bauen, ist ein Sanierungsplan nur dann sinnvoll, wenn Sie potentielle Abnehmer für Ihre Wohnung finden könnten.

Nach der Sanierung ist vor der Sanierung? Stichwort Mieterhöhung

Es gibt einige gesetzliche Regelungen, die Sie beachten müssen und je nach Mietvertrag gibt es unterschiedliche Bestimmungen. Alle gesetzliche Regelungen zum Mietvertrag finden Sie in den §§ 535 – 580a und §§ 145 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Zusätzliche Sonderbestimmungen sind ebenso geregelt (§§ 549 – 577a BGB). Sie können unterschiedliche Mietverträge aufsetzen, die langfristig bestimmen, wie und in welchem Rahmen der Mietpreis festgesetzt werden kann. Das sind die gängigen Mietvertragsarten bei der Wohnraumvermietung:

  • Festmietvertrag: Die ganze Vertragslaufzeit gilt eine festgeschriebene Summe. Mieterhöhungen sind nur durch eine Änderungskündigung erreichbar. Mieterhöhungen auf das Niveau von Vergleichsmieten sind ausgeschlossen.
  • Zeitmietvertrag: Die Wohnung wird für einen schriftlich fixierten Zeitraum vermietet. Nach Ablauf der Frist läuft der Vertrag automatisch aus. Mit einem neuen Mieter kann eine neue Miethöhe vereinbart werden.
  • Staffelmietvertrag: Der vereinbarte Festpreis wird zu festen Termin zu vorher fixierten Konditionen erhöht. Mieterhöhungen auf das Niveau von Vergleichsmieten sind ausgeschlossen.
  • Indexmietvertrag: Beim Indexmietvertrag ist der Mietpreis an den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes gekoppelt (§ 557b BGB). Mieterhöhungen auf das Niveau von Vergleichsmieten sind ausgeschlossen.

Worauf muss man als Vermieter achten?

Mietverträge haben eine Jahressperrfrist, jede frühere Mieterhöhung ist unwirksam. Zusätzlich besagt die Kappungsgrenze, dass innerhalb von 3 Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent steigen darf, damit sie sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientiert. Mieterhöhungen müssen stichhaltig begründet sein: durch Anstieg des Mietspiegels, ein Sachverständigengutachten, höherer Mietpreis einer Vergleichswohnung oder Mietdatenbank (§ 558e BGB).

Der Mieter muss schriftlich informiert werden und hat nach Zustellung 3 Monate Zeit für eine Prüfung. Sollten alle oben genannten Fakten richtig berechnet sein und das Schreiben formal richtig zugestellt sein, muss der Mieter einer Preiserhöhung zustimmen.

Bei einigen Mietverträgen ist eine Mieterhöhung aufgrund von Vergleichsmieten nicht zulässig (siehe oben). Der Vermieter kann allerdings Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchführen, die einen anderen, neu berechneten Mietpreis rechtfertigen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Sollten Sie eine Modernisierungsmaßnahme in Erwägung ziehen, muss die Baumaßnahme mindestens 3 Monate vorher beim Mieter angekündigt werden. Möchten Sie den Mietpreis nach den Bauarbeiten anheben, muss die Sanierung den „Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen und die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern“. Dazu gehören ebenso Renovierungen, die zur Einsparen von Wasser und Energie führen. Die Kosten für reine Instandhaltungen können allerdings nicht auf die Miete aufgeschlagen werden.

Checkliste Mietpreise:

  • Ziel der Baumaßnahmen: Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung oder nachhaltige Energie- bzw. Wassereinsparung oder dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.
  • Mieterhöhung richtig berechnen: 11 Prozent der Modernisierungskosten, die auf die Jahresmiete der Mietwohnung entfallen. Ein Zwölftel davon ist die monatliche Mieterhöhung.
  • Mieterhöhungsfrist: Sie endet mit Beginn des 3. Monats nach Zustellung des Mieterhöhungsbescheides. Ist die Mietpreisanhebung mehr als 10 % höher als vorab angekündigt, kann diese erst 6 Monate später wirksam werden.

Beobachten Sie den Immobilienmarkt

Bei Modernisierungsmaßnahmen ist meist ein gesundes Mittelmaß ökonomisch sinnvoll. Beobachten Sie den Immobilienmarkt und passen Sie Ihr Angebot an die Marktbewegungen an. Um immer über alle aktuellen Änderungen auf dem Laufenden zu sein, können Sie die Käuferportal Ratgeber News abonnieren.

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