Immobilienverkauf

Beim Verkauf beachten

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Wird ein Kredit vorzeitig zurückgezahlt, verlangen Kreditinstitute einen Schadenersatz für den Gewinnausfall, der ihnen dadurch entsteht – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Mit welchen Kosten Sie dabei rechnen sollten und wie sich die Gebühren vermeiden lassen, lesen Sie hier auf Käuferportal.

Vorfälligkeitsentschädigung – darum gibt es sie

Vergibt ein Institut einen Kredit, verdient es an den Zinsen, die im Laufe des Kreditzeitraums fällig werden. Wird der gewährte Kredit nun vorzeitig zurückgezahlt oder gekündigt, entsteht dem Kreditinstitut ein gleich doppelter Verlust:

  • durch den Ausfall der Zinsen für die Restlaufzeit des Kredits sowie
  • durch die nun schlechteren Anlagebedingungen für das vorzeitig zurückerhaltene Geld.

Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist daher die Maßnahme des kreditgebenden Instituts, um seinen entstandenen Schaden (Refinanzierungs- und Margenschaden) zu verringern bzw. auszugleichen.

Dann wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig

Zahlung
© Igor Stevanovic | Fotolia

Handelt es sich um einen offiziellen Kreditvertrag zwischen einem Kreditinstitut bzw. einer Bank und einem Kreditnehmer, gibt es zwei Fälle, in denen die Vorfälligkeitsentschädigung regelmäßig anfällt:

 

  1. Wenn der Kreditnehmer ein Festzinsdarlehen vor Ablauf der Frist an das Kreditinstitut zurückzahlt.
  2. Wenn die Bank das Darlehen vor Ablauf der Frist kündigt (typischerweise bei Zahlungsrückständen des Kreditnehmers).

     
 Rechtslage in Deutschland

Laut deutscher Rechtsprechung müssen Banken nur in begründeten Einzelfällen einer vorzeitigen Kreditrückzahlung zustimmen.

Darunter fallen:

  • die Veräußerung der Immobilie, die mithilfe des Darlehens finanziert wurde
  • der Wunsch nach einer Ausdehnung des ursprünglichen Kredits, dem nicht stattgegeben wird

Berechnungsmethoden für die Vorfälligkeitsentschädigung

Kosten berechnen
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Der entstandene Schaden und damit auch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung lassen sich auf zwei unterschiedliche Weisen berechnen:

Die Aktiv-Aktiv Methode

Hierbei wird berechnet, welchen Gewinn die Bank bei der Neuausleihung des zurückgezahlten Geldes erhalten würde. Die Differenz zwischen den Zinseinnahmen des ursprünglichen Kredits und des neuen Kredits (Aktiv-Aktiv) bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Für den Kunden ist dieser Vergleich meist die günstigere Lösung, in der Regel findet aber die Aktiv-Passiv-Methode Anwendung.

Die Aktiv-Passiv-Methode

Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird das zurückgezahlte Geld nicht als neuer Kredit (Aktiv) vergeben, sondern hypothetisch in Wertpapieren (Passiv) angelegt. Da die Zinssätze bei Wertpapieren deutlich niedriger liegen als bei Krediten, ist der so berechnete Schaden von vornherein viel höher als bei der Aktiv-Aktiv-Methode. Zwar müssen die eingesparten Risiko- und Verwaltungskosten hiervon abgezogen werden, dennoch ergibt sich rein rechnerisch eine sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung.

Überprüfen Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Kosten berechnen
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Als Kreditnehmer können Sie immer verlangen, dass die Bank ihrer Nachweispflicht nachkommt und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung offenlegt. Im Zweifelsfall sollten Sie die Berechnung unbedingt fachmännisch prüfen lassen und ggf. den Gegenbeweis eines geringeren Schadens antreten. Der liegt immer dann vor, wenn die Bank zwar nach Aktiv-Passiv-Methode abrechnet, aber zugleich eine Neuausleihung vornimmt: Das ist z.B. der Fall bei einem Hausverkauf, wo das Darlehen abgelöst wird, die Bank aber zugleich die Neufinanzierung des Hauses vornimmt.

 

  Tipp der Redaktion

Mithilfe sogenannter VFE-Rechner im Internet, als Service-Angebot der Stiftung Warentest oder über die jeweiligen Verbraucherzentralen können Sie die bei Ihnen anfallende Vorfälligkeitsentschädigungs-Summe leicht und kostengünstig überprüfen lassen.

Sonderfall: Verbraucherdarlehen
Handelt es sich bei Ihrem Kredit um ein Verbraucherdarlehen, wird der Vertrag nach deutschem Recht wie ein Ratenkredit (abgeschlossen ab dem 11.06.2010) behandelt.
Das heißt, Sie können jederzeit und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.
 
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird hierbei nach festen Sätzen berechnet. Bei Krediten mit mehr als 12 Monaten Restlaufzeit beträgt diese maximal 1,0 % des Restsaldos, bei Krediten mit weniger als 12 Monaten Restlaufzeit maximal 0,5 % des Restsaldos.

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Kredit kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Nicht in allen Fällen muss bei einer vorzeitigen Kreditrückzahlung auch eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. In folgenden Situationen können Sie Ihren Kredit entschädigungsfrei auch vorzeitig kündigen und zurückzahlen – sofern Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten:

  1. bei Zinsfestschreibungen, die mehr als 10 Jahre laufen, nach Ablauf von 10 Jahren (gerechnet ab Empfang des vollständigen Darlehens) mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten (siehe auch § 489 Absatz 1 Nr. 2 BGB)
  2. bei vertraglicher Vereinbarung vorzeitiger Kündigungsmöglichkeiten vor Ablauf der Zinsbindungsfrist
  3. bei allen nicht grundpfandrechtlich (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld) besicherten Darlehen entschädigungsfrei bei Einhalt einer 3- bzw. 6-monatigen Kündigungsfrist
  4. bei Darlehen mit variabler Verzinsung nach Ablauf von 3 Monaten Kündigungssperre

Geschickt vorgehen und Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Marktwert einer ImmobilieDie Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich aber auch ganz pragmatisch vermeiden. So muss eine Bank nämlich nicht auf der Strafzahlung bestehen, sondern kann stets auf die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung verzichten. Das macht sie in der Regel dann, wenn ihr kein Schaden entsteht, z.B. wenn sich

  • ein lukratives Ersatzgeschäft bietet oder
  • der ursprüngliche Vertrag mit geänderten Bedingungen fortsetzen lässt.

Planen Sie also den Verkauf Ihrer Immobilie und/oder einen Neukauf, haben Sie zwei Möglichkeiten, der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Weg zu gehen: Bieten Sie Ihrer Bank entweder einen Objekttausch an (anstelle der alten Immobilie übernehmen Sie den Kreditvertrag für den Kauf der neuen) oder einen Schuldnertausch (statt Ihnen übernimmt der Käufer Ihrer Immobilie den Kreditvertrag).

  Wichtig ist, dass die Voraussetzungen ähnlich sind: Bei einem Objekttausch darf die neue Immobilie nicht weniger wert sein als die alte; bei einem Schuldnertausch muss die Bonität des neuen Schuldners der des alten entsprechen. Stimmt die Bank dieser Vertragsänderung zu, wird lediglich eine Bearbeitungsgebühr erhoben – die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

Hausverkauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung?!

Hausverkauf
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Bei einem Hausverkauf ändern sich die Vermögensverhältnisse drastisch. Damit Sie möglichst viel von einem Verkauf profitieren, sollten Sie sich rechtzeitig über Möglichkeiten der vorzeitigen Rückzahlung eines Kredits informieren:

Klären Sie frühzeitig, ob sich Ihr Kredit auch ohne Entschädigungszahlung vor Ablauf des Kreditzeitraums kündigen lässt. Ist das nicht der Fall, prüfen Sie, ob Sie die Vorfälligkeitsentschädigung durch einen Objekt- oder Schuldnertausch vermeiden können:

  • Planen Sie den Kauf eines neuen Hauses mit gleichem oder höherem Wert? Dann erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank nach einer Modifizierung des Kreditvertrags.
  • Verhandeln Sie mit den Kaufinteressenten eine Übernahme Ihres Kreditvertrags.

Sie müssen eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten? Lassen Sie sich die Berechnungsmethode der Bank offenlegen und berechnen Sie, ob die veranschlagte Schadenshöhe gerechtfertigt ist.

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Bildquellen:
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