Immobilienverkauf

Worauf Sie achten müssen

Immobilie vermieten

Sie sind Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses und möchten vermieten? Dann sollten Sie sich vorab ausreichend informieren: Steuern, Mietvertrag, Kündigung – und worauf Sie noch achten müssen, wenn Sie eine Immobilie vermieten wollen, lesen Sie hier. Kommt auch ein Verkauf Ihrer Immobilie infrage? Dann nutzen Sie den kostenlosen Service von Käuferportal. Wir vermitteln Ihnen bis zu drei seriöse Makler in Ihrer Nähe.

1. Versteuerung der Mieteinnahmen

FinanzamtDie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig und müssen gemäß § 21 EStG in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Zu den Einnahmen zählen neben der Kaltmiete oder Pacht auch die Nebenkostenvorauszahlungen, die der Mieter an Sie zahlen muss. Den Einnahmen stehen die Werbungskosten (§ 9 EStG) gegenüber. Das sind Ausgaben, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung der Einnahmen dienen, z. B. Schuldzinsen, Renovierungs- und Instandhaltungskosten sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Sind die Einnahmen höher als die Ausgaben, müssen Sie diese versteuern (Steuerzahlung). Umgekehrt entsteht ein steuerlicher Verlust, den Sie mit den übrigen Einkünften verrechnen können (Steuerersparnis).

2. Der künftige Mieter

Fragen an den MieterMietnomade, Messie, Vandale – so mancher Mieter entwickelt sich zum Albtraum für Vermieter. Folglich sollten Sie sich bei der Entscheidung für Ihren Mieter nicht allein auf Ihre Menschenkenntnis verlassen. Stellen Sie dem künftigen Mieter vor Abschluss des Mietvertrages folgende Fragen:

  Wie viele Personen sollen in dem Haus oder der Wohnung leben?
  Haben oder wünschen Sie Haustiere?
  Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder ein Musikinstrument?

Ferner sollten Sie sich Gehaltsnachweise sowie eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit vorlegen lassen und eine Schufa-Auskunft anfordern. Damit minimieren Sie das Risiko, auf einen Mietbetrüger hereinzufallen.

Tipp der Redaktion: Möchten Sie mit möglichst wenig Aufwand Ihre Immobilie vermieten, dann lassen Sie sich von einem Makler unterstützen. Ein professioneller Immobilienmakler findet den passenden Mieter für Ihre Immobilie und erleichtert Ihnen den bürokratischen Aufwand.

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3. Tipps zum Mietvertrag

Schließen Sie mit Ihrem Mieter einen schriftlichen Vertrag ab! Treffen Sie sämtliche Vereinbarungen zum Mietverhältnis mündlich, haben Sie bei Unstimmigkeiten keinen Beweis für die Absprachen. Dann gelten die Regelungen des BGB – zugunsten des Mieters. Folgende Angaben muss ein schriftlicher Mietvertrag enthalten:

 

  • Name, Geburtsdatum und Geburtsort des Mieters
  • Name und Anschrift des Vermieters
  • Anschrift und Lage der Wohnung bzw. des Hauses
  • Kaltmiete und Nebenkosten
  • Nebenräume wie Keller oder Dachboden, die der Mieter nutzen darf
  • Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen seitens des Mieters
  • Dauer des Mietverhältnisses
  • Mietanpassungen bzw. Mieterhöhung
  • Mietkaution (max. drei Monatsmieten)
Tipp der Redaktion

Lassen Sie die Mietkaution auf einem Sparbuch anlegen. Nach Einzahlung der Kaution wird das Konto von der Bank gesperrt, sodass der Mieter kein Geld von diesem Konto abheben kann. Damit sind Ihre Ansprüche gegenüber dem Mieter gesichert.

Folgende Vereinbarungen können Sie schriftlich festhalten:

  • Haltung von Haustieren
  • Erlaubnis/Verweigerung zur Untervermietung
  • Hausordnung, z. B. Reinigungsplan und Fluchtwege freihalten

4. Rechtmäßige Kündigungsgründe

Rechtmäßige Kündigungsgründe

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter gelten gesetzliche Kündigungsfristen. Während Mieter einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, gelten für Vermieter gestaffelte Kündigungsfristen.

Diese Kündigungsfristen müssen Sie als Vermieter einhalten:

Mietdauer Kündigungs­frist
Bis zu 5 Jahre 3 Monate Kündigungsfrist
Zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate Kündigungsfrist
Länger als 8 Jahre 9 Monate Kündigungsfrist
Länger als 10 Jahre (Altmietverträge bis Herbst 2001) 12 Monate Kündigungsfrist

Als Vermieter benötigen Sie allerdings einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Dieser ist gegeben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt und

  zweimal in Folge die Miete nicht zahlt,
  ständig unpünktlich zahlt oder
  den Hausfrieden nachhaltig stört.

Weitere rechtmäßige Gründe sind

  Eigenbedarf,
  Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, z. B. geplanter Verkauf,
  Sanierung oder Abriss.

Achtung
Kündigen Sie wegen Eigenbedarf, sind die genauen Gründe anzugeben. Sie müssen also erklären, warum Sie oder eine verwandte Person die Wohnung benötigen. Weiterführende Informationen zum Thema Mietrecht finden Sie hier.

5. Immobilie verkaufen

Möchten Sie nicht bloß eine Immobilie vermieten, sondern auch verkaufen? Dann nutzen Sie den kostenlosen Service von Käuferportal. Beschreiben Sie uns hier kurz Ihr Verkaufsobjekt und wir vermitteln Ihnen 1 bis 3 geprüfte Immobilienmakler in Ihrer Nähe. Kostenlos und unverbindlich. Probieren Sie es aus!
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