Immobilienverkauf

Wie teuer wäre der Neubau meiner Immobilie?

Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren können Hausbesitzer den Wert ihrer Immobilie bestimmen. Grundlage dafür sind die sogenannten Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes. Das Verfahren wurde für selbst genutzte Immobilien ohne Mieteinnahmen konzipiert. Wir stellen die Berechnungsgrundlage des Sachwertverfahrens vor und wenden die Formel an einem Beispiel aus der Praxis an.

Gesetzliche Grundlagen und Anwendung

Eine Immobilienbewertung im Sachwertverfahren unterliegt in Deutschland zahlreichen gesetzlichen Vorschriften. Relevant sind die §§ 21–23 der Wertermittlungsverordnung, § 182 des Bewertungsgesetzes (BewG) sowie detaillierte Regelungen im Baugesetzbuch und in der Sachwertrichtlinie.

Folgende Immobilien sind nach dem § 182 Abs. 4 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten:

  • selbst genutzte Immobilien, für die kein Vergleichswert vorhanden ist
  • gewerblich genutzte Immobilien, für die sich keine Miete ermitteln lässt
  • gemischt genutzte Immobilien, für die sich keine Miete ermitteln lässt
  • sonstige bebaute Grundstücke

Überblick zu den drei gebräuchlichsten Verfahren und deren Bewertungsgrundlagen:

Modell Grundlage
Sachwert­verfahren Herstellungs­kosten und Alter der Immobilie
Vergleichswert­verfahren Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien
Ertragswert­verfahren erzielbare Einnahmen und Alter der Immobilie

Für unbebaute Grundstücke ist das Sachwertverfahren nicht geeignet, weil es hierfür normalerweise keine Herstellungskosten gibt. Es ist stattdessen das Vergleichswertverfahren anzuwenden.

 
​​Ähnlich geht das Replacement Cost Modell aus England vor. Im Detail unterscheidet es sich jedoch vom deutschen Sachwertverfahren, denn es herrschen weniger feste Regeln bezüglich der Baukosten und der Nutzungsdauer.

Einflussgrößen für die Bewertung

In der Anlage 24 des BewG sind in tabellarischer Form alle Eigenschaften aufgeführt, die die Wertermittlung im Sachwertverfahren beeinflussen. Daraus lässt sich zunächst der Gebäuderegelherstellungswert ableiten. Folgende Faktoren des zu schätzenden Gebäudes spielen unter anderem eine Rolle:

  • Bauweise
  • Dachform
  • Grundfläche
  • Etagenzahl
  • Keller
  • Ausstattung
  • Baujahr
 ​​ Achtung!
Obwohl das Grundstück separat bewertet wird, sind dessen Verkaufspreis und Beschaffenheit auch für das Sachwertverfahren relevant. Bauliche Anlagen außerhalb des Gebäudes, wie Garagen, eine Terrasse oder ein Teich, beeinflussen den Wert ebenfalls.

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Berechnung im Sachwertverfahren

Der Sachwert einer Immobilie ergibt sich aus den Boden- und Zeitwerten, die um einen Marktanpassungsfaktor korrigiert werden:

Sachwert = (Bodenwert + Zeitwert) x Marktanpassungsfaktor

Bodenwert

Dieser Wert beschreibt den Verkaufswert eines unbebauten Grundstücks. Der zuständige Gutachterausschuss ermittelt die lokalen Bodenrichtwerte und veröffentlicht diese in Form von Bodenrichtwertkarten. Multipliziert man den als Quadratmeterpreis angegebenen Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße, erhält man den Bodenwert.

Zeitwert

Der Zeitwert wird auch als vorläufiger Gebäudesachwert bezeichnet. Er ergibt sich aus dem Wiederbeschaffungswert und dem Gebäudealter:

Formel für den Zeitwert nach dem Sachwertverfahren

Wiederbeschaffungswert:

Zentrales und auch komplexestes Element im Sachwertverfahren ist der Wiederbeschaffungswert. Andere Bezeichnungen hierfür sind:

  • Normalherstellungskosten
  • Gebäuderegelherstellungswert
  • Regelherstellungskosten

Die mit diesem Wert beschriebenen Kosten beziehen sich auf den Neubau eines Hauses, dessen Eigenschaften mit denen des zu bewertenden Objekts übereinstimmen. Die dafür relevanten Faktoren und zugehörigen Preise sind in der Anlage 24 des Bewertungsgesetzes aufgeschlüsselt. Nicht gemeint ist eine exakte Rekonstruktion des zu schätzenden Objekts.

Rest- und Gesamtnutzungsdauer:

Es wird von einer endlichen Nutzungsdauer von Gebäuden, also auch von einer Restnutzungsdauer ausgegangen. Diese ergibt sich, indem man das Gebäudealter von der Gesamtnutzungsdauer (in der Regel 80 Jahre) abzieht. Ist ein Haus 60 Jahre alt, so beträgt dessen Restnutzungsdauer 20 Jahre. Da die Rest- und Gesamtnutzungsdauer ins Verhältnis zueinander gesetzt werden, folgt daraus eine lineare Wertminderung der Immobilie in Höhe von 1,25 % pro Jahr. Mit Hilfe geeigneter Tabellen kann ein Experte auch eine nichtlineare Abnutzung in die Berechnung integrieren.

Marktanpassungsfaktor

Der Marktanpassungsfaktor ergibt sich aus Anlage 25 des BewG, kann alternativ aber auch vom Gutachterausschuss ermittelt werden. Diese Zahl soll den Immobilienpreis an die Bedingungen am lokalen Immobilienmarkt anpassen.

 ​​ Tipp
​​​Aufgrund der zahlreichen Einflussfaktoren kann nur ein professioneller und erfahrener Immobilienmakler oder Gutachter für Sie einen realistischen Verkaufspreis bestimmen. Als Laie erhalten Sie mit der hier vorgestellten Berechnungsformel lediglich eine erste Orientierung. Mit unserer Hilfe finden Sie schnell den passenden Fachmann für Ihren Immobilienverkauf. Jetzt kostenlos Anfrage stellen!

Rechenbeispiel für den Sachwert

Der Sachwert eines Einfamilienhauses soll ermittelt werden. Das Haus hat die folgenden Eigenschaften:

  • Erdgeschoss
  • Obergeschoss
  • Dachgeschoss vorhanden, nicht ausgebaut
  • Keller
  • gehobene Ausstattung
  • Bruttogrundfläche: 150 m²
  • Bodenrichtwert: 90 €/m²
  • Grundstücksgröße: 1.000 m²
  • Alter des Hauses: 30 Jahre
  Aus Anlage 24 BewG ergibt sich der Wiederbeschaffungswert.

= 880 €/m²

  Aus Wiederbeschaffungswert, Gebäudegröße und -alter lässt sich der Zeitwert ableiten.

= 880 €/m² x 150 m² x 62,5 %

= 82.500 €

  Für den Bodenwert sind der Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße maßgeblich.

= 90 €/m² x 1.000 €

= 90.000 €

  Der Marktanpassungsfaktor ist der Anlage 25 BewG zu entnehmen.

= 1,1

  Für den Sachwert gilt somit:

= (82.500 € + 90.000 €) x 1,1

= 189.750 €

Das Sachwertverfahren auf einen Blick

  • Sachwertverfahren: Bewertung des Verkaufspreises einer Immobilie anhand Ihrer Herstellungskosten

  berücksichtigt Herstellungskosten und Ausstattung
  Abstufungen nach baulichen Eigenschaften der Immobilie
  reale Nachfrage wird außer Acht gelassen
  Marktanpassungsfaktor ist pauschal in Tabelle festgelegt

Bildquellen:
© Käuferportal
© Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) | Europäische Union
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© KB3, Käuferportal | Fotolia, Käuferportal
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© TÜV Saarland Gruppe | tekit Consult Bonn Gruppe GmbH
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