Immobilienverkauf

Für einen reibungslosen Verkauf

Hausverkauf mit Energieausweis

Bei jedem Hausverkauf ein Muss – der Energieausweis! Erfahren Sie hier, was vorgeschrieben ist, welche Dokumente Sie brauchen, wer einen Energieausweis ausstellen darf und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Der Energieausweis im Überblick

Testbericht (Icon)

 

Der Energiepass sorgt für Kostentransparenz und Empfehlungen zur Verbesserung der Energie-Effizienz von Wohn- und Nichtwohngebäuden – sowohl für die Eigentümer als auch für die Nutzer einer Immobilie.

Hausbewertung (Icon)

 

Er liefert den Eigentümern erste Informationen zum energetischen Zustand der Immobilien und zeigt auf, wo Sanierungen und Modernisierungen erfolgen sollten, um den Energieverbrauch zu senken.

Wert Immobilie

 

Er informiert Verbraucher, Kaufinteressenten, Mieter oder Leasingnehmer über die Energiemenge, die in einem Gebäude pro m2 genutzter Fläche in einem Jahr verbraucht wird (Energieverbrauchskennwert in kWh/m2a).

Haus & Rechtstreitigkeiten (Icon)

 

Er wird durch EU-Richtlinien für jedes Wohngebäude und zahlreiche Nicht-Wohngebäude gefordert. In Deutschland wird die Richtlinie durch die Energieeinsparverordnungen umgesetzt (EnEV 2007 [alt], EnEV 2014 [aktuell]).

Das muss er leisten: Die rechtlichen Vorgaben

Gesetzesgrundlage
© Trischberger - Fotolia

Bereits seit der Energieeinsparverordnung 2007 (EnEV 2007) gefordert, war der Energieausweis oder auch Energiepass zunächst ein freiwilliges Dokument, was dem Interessenten auf Verlangen „unverzüglich“ vorgelegt werden musste, damit er sich über den Energieverbrauch des Objektes informieren konnte.

Seit der Veröffentlichung der neuen Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) muss er nun unaufgefordert vorgezeigt werden – und zwar spätestens bei der ersten Besichtigung des Objekts. Außerdem sind bereits beim Inserieren alle notwendigen Pflichtangaben zu veröffentlichen, sofern der Energieausweis zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegt. Das umfasst

  • die Art des Energieausweises (bedarfs- oder verbrauchsbasiert)
  • den jeweiligen Endenergiebedarfs- bzw. Endenergieverbrauchswert
  • die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
  • bei Wohngebäuden: das Baujahr und die Energieeffizienzklasse

  Achtung!

Anders als zuvor kann grundsätzlich nicht auf den Energieausweis verzichtet werden – auch nicht bei gegenseitigem Einvernehmen beider Parteien.

In diesen Fällen ist nach EnEV §16 ein Energieausweis notwendig:

Energiesparhaus
Der Energieausweis informiert einheitlich über die Energieeffizienz eines Gebäudes. © Käuferportal
  • wenn ein Gebäude neu errichtet wird,
  • wenn die Nutzfläche um mehr als die Hälfte erweitert wird,
  • wenn am Gebäude Türen, Fenster und Verglasungen ersetzt, erneuert oder erstmalig eingebaut werden,
  • wenn Mauerwerk ersetzt, erneuert, verschalt oder gedämmt wird,
  • wenn Vorhangfassaden gesetzt oder verändert werden,
  • wenn Dächer ersetzt, erneuert, modernisiert oder innen/außen verschalt werden,
  • bei neuem Eigentümer,
  • bei Wechsel in Mieter-, Pacht- und Leasingverhältnissen,
  • bei Behörden und Gebäuden für öffentliche Dienstleistungen über 1.000 m2.

 

  • Ausnahmen bestehen für kleine Gebäude (unter 50 m2) und Baudenkmäler.

  Achtung!

Ein fehlender Energieausweis stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Wird ein Energieausweis ausgestellt, erhält er eine Registriernummer vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt), das alle Energieausweise bundeszentral registriert. Es kann daher damit gerechnet werden, dass im Verlauf der nächsten Jahre die ausgestellten Energieausweise auf ihre Richtigkeit hin kontrolliert werden.

Bedarfsorientiert oder Verbrauchsorientiert – die Varianten

Energieausweis erstellen
© Dreadlock - Fotolia

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen, die beide rechtsgültig sind: den bedarfsorientierten und den verbrauchsorientierten Energieausweis. Die Unterschiede sowie ihre Vor- und Nachteile bestehen vor allem in der Ermittlung der Energiekennzahlen.

Energie-Bedarfsausweis

Der Energiebedarf des Gebäudes wird mithilfe einer Analyse aller Baumaterialien, Fenster, Türen sowie der verbauten Haustechnik errechnet. Der so ermittelte Wert ist unabhängig von dem tatsächlichen Energiebedarf im Falle einer Nutzung und lässt sich für alle Wohngebäude und bestimmte Nichtwohngebäude erstellen.

  Nutzerverhalten ist ausgeschlossen
  höhere Rechtssicherheit für alte und neue Nutzer
  zeitaufwendig in der Erstellung, da alle Wände, Fenster und Türen erfasst werden müssen
  vollständige Unterlagen und/oder ein Vor-Ort-Besuch sind notwendig

  Achtung!

Für viele Nichtwohngebäude gelten besondere Anforderungen. Maßgeblich ist hier die DIN 18599, die festlegt, dass alle öffentlich, gewerblich und industriell genutzten Gebäude ein vollständiges energetisches Modell aller Bauteile sowie der Gebäudetechnik aufweisen müssen.
Zudem besteht die Pflicht der Veröffentlichung: Der Energieausweis muss an einer gut sichtbaren Stelle dauerhaft ausgehängt werden.

Energie-Verbrauchsausweis

Der Energie-Verbrauchsausweis dagegen basiert auf den Angaben der tatsächlichen Nutzung eines Gebäudes: Anhand der Nachweise über den Energieverbrauch der letzten 3 Jahre sowie den Gebäudeabmessungen wird hier der durchschnittliche Energieverbrauchswert des Gebäudes erstellt.

  einfach und preiswert zu erstellen
  Nutzerverhalten ist ausschlaggebend, die Ausweise sind nur schwer vergleichbar
  nur für Wohngebäude bis 4 Wohneinheiten und mit Bauantrag nach dem 1.11.1977 wählbar

  Achtung!

Bei einer gemischten Nutzung eines Objektes werden zwei getrennte Energieausweise nötig – einer für die bewohnte Fläche und einer für die öffentlich, gewerblich oder industriell genutzten Räume des Gebäudes.

Die Erstellung eines Energieausweises: Diese Unterlagen brauchen Sie

Je nachdem, ob Sie einen Energie-Bedarfsausweis erstellen lassen oder die Energie-Verbrauchswerte ermitteln wollen, benötigen Sie jeweils spezielle Unterlagen. Zur leichten Orientierung finden Sie hier einen Überblick aller benötigten Dokumente für die zwei unterschiedlichen Varianten.

Unterlagen für den Energie-Bedarfsausweis:

ungeordneter Papierstaple
© Mike Richter - Fotolia
  • Bauzeichnungen aus der Baubeschreibung, um den Schnitt und Grundriss aller Etagen feststellen zu können
  • Nachweis über die Wohnfläche (ebenfalls aus der Baubeschreibung)
  • Lageplan zur Bestimmung der Orientierung des Gebäudes (Himmelsrichtung)
  • Bemaßung aller Fenster und Türen
  • Bauteilbeschreibung der thermischen Hülle, d. h. alle Bauteile, die die beheizte von der unbeheizten Zone trennen (Wände, Dach, Fenster, Türen, Böden)
  • Unterlagen zur verbauten Anlagentechnik (Lüftung, Heizung)

 

  Tipp der Redaktion:

Achten Sie darauf, alle baulichen Besonderheiten des Wohnraums zu dokumentieren, die für die Ermittlung des Energiebedarfs relevant sind. Dazu gehört vor allem Wohnraum, der direkt an den Außenbereich angrenzt, wie z. B.

Wohnraum mit Kontakt zum Außenbereich:
  • unter einem Balkon
  • als Vorsprung über dem Eingangsbereich
  • mit direkter Wand zur Garage
  • nicht unterkellerter Wohnraum
  • in Keller, Dachgeschoss oder Spitzboden

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Unterlagen für den Energie-Verbrauchsausweis:

  • Bauzeichnungen aus der Baubeschreibung, um den Schnitt und Grundriss aller Etagen feststellen zu können
  • Nachweis über die Wohnfläche (ebenfalls aus der Baubeschreibung)
  • Lageplan zur Bestimmung der Orientierung des Gebäudes (Himmelsrichtung)
  • Unterlagen der Anlagentechnik/optional Schornsteinfegerprotokoll für die Wärme- und Warmwasserversorgung
  • Nachweis des Öl- oder Gasverbrauchs der letzten 3 Jahre (Abrechnungen des Energieversorgers)

Wer kann einen Energieausweis ausstellen?

Um Rechtssicherheit zu gewährleisten, regelt die EnEV genau, welche Qualifikationen notwendig sind, um einen Energieausweis ausstellen zu dürfen. Voraussetzung für die Qualifikation sind entweder ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen während des Studiums oder zweijährige Berufserfahrung sowie eine erfolgreiche Fortbildung zum energiesparenden Bauen.

Folgende Personengruppen dürfen Energieausweise erstellen:

  • (Innen-)Architekten
  • Bauingenieure oder Bautechniker
  • Gebäudeenergieberater im Handwerk
  • ausgebildete Energieberater
  • Schornsteinfeger, Maschinenbauer oder Elektrotechniker mit entsprechender Fortbildung

  Tipp der Redaktion:

Die Deutsche Energieagentur (Dena) listet in ihrer Datenbank rund 8.000 Adressen von Energie-Experten, die Energieausweise erstellen dürfen.

Preise für den Energiepass

Hausbau Sanierung Energieeffizienz Finanzierung
© Eisenhans - Fotolia

Grundsätzlich unterliegt der Preis für die Erstellung eines Energiepasses keinen Regularitäten und kann frei zwischen Eigentümer und Berater verhandelt werden. Daher lohnt es sich durchaus, unterschiedliche Energieberater und ihre Honorare miteinander zu vergleichen. Geld sparen können Sie auch, indem Sie alle notwendigen Unterlagen selbst besorgen und vorlegen können. Zuletzt entscheidet natürlich auch die Art des Energieausweises über die anfallenden Kosten: So ist ein verbrauchsorientierter Energiepass immer deutlich preisgünstiger als die Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises.

Typische Richtwerte für einen bedarfsorientierten Energieausweis betragen

  • zwischen 200 und 400 Euro Honorar, bei großen Gebäuden mehr
  • 150 bis 200 Euro, wenn der Hauseigentümer die notwendigen Daten selbst zusammenstellt

Richtwerte für einen verbrauchsorientierten Energieausweis liegen bei

- ab 50 bis ca. 150 Euro Honorar pro Gebäude (je nach Anbieter und Objekt )

Preisbeispiel der Energieberatung Elbmarsch
Energieausweis bedarfsorientiert

(Wohngebäude mit 1 Wohneinheit, Keller, Dachgeschoss | Berechnung des Energiebedarfs | Erstellung eines Wärmefluss­modells | inkl. Hinweise für die energetische Sanierung | ohne Ortsbegehung | alle Bauunterlagen müssen vorgelegt werden)

290 €

Energieausweis bedarfsorientiert
(wie oben, mit Ortsbegehung ca. 1 Std. | alle Unterlagen werden vor Ort kopiert)

350 €
+ zusätzliche Berechnungs­einheit
(je zusätzliche Wohneinheit | je zusätzliche Etage | bei komplexer Geometrie oder Sonderbauteilen | Rabatte bei identischen Etagen)
60 €
+ Berechnung Wohnfläche
(bei unvollständigen Unterlagen)
30 €

Energieausweis verbrauchs­orientiert
(Berechnung des Energie­verbrauchs)

120 €

Der Energiepass gilt 10 Jahre und für alle Wohnungen eines Hauses.

  Achtung!

Nehmen Sie Abstand von Energieausweisen zu Schnäppchen-Preisen, wie sie häufig im Internet zu finden sind. Laut Verbraucherzentrale werden bei über 90 % der Online-Angebote nicht alle gesetzlichen Pflichtdaten abgefragt – damit sind die so erstellten Energieausweise nicht gültig.

  Erkundigen Sie sich stattdessen beim Anbieter, ob günstige Pauschalpreise existieren, z. B. für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis 4 Wohneinheiten.

Hausverkauf mit Energieausweis – richtig vorgehen

Ob verbrauchs- oder bedarfsorientierter Energiepass: Egal, für welchen Energieausweis Sie sich entscheiden – planen Sie ausreichend Zeit ein, um alle benötigten Unterlagen zusammenzustellen und lassen Sie den Energieausweis rechtzeitig und fachgerecht erstellen. So sind Sie nicht nur rechtlich auf der sicheren Seite und umgehen eine saftige Bußgeldzahlung. Sie vermitteln auch einen seriösen Eindruck und erhöhen damit Ihre Erfolgschancen für den Hausverkauf. Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilien nicht selbst verkaufen, sondern einen Immobilienmakler damit beauftragen, wird auch dieser den Energieausweis von Ihnen einfordern. Denn nur anhand der Daten im Energiepass kann der Makler eine Anzeige mit allen gesetzlich vorgeschriebenen Angaben schalten. Vertrauen Sie daher nur einem Makler Ihren Hausverkauf an, der über die Notwendigkeit des Energiepasses informiert ist und Sie bei Fehlen auch darauf hinweist. Denn kommt es zu einer Bußgeldzahlung, weil kein Energieausweis vorliegt, muss stets der Eigentümer die Strafe zahlen, nicht der Makler.

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Bildquellen:
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© KB3 (TV) | Fotolia, Käuferportal (TV)
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