Immobilienverkauf

Hilfe bei der Preiskalkulation

Grundstücksbewertung

Vor einem Grundstücksverkauf ist eine Wertermittlung notwendig. Diese erfordert vielseitige Fachkenntnisse und sollte deshalb durch einen Experten erfolgen. Nur so können alle relevanten Kriterien bei der Preisgestaltung berücksichtigt werden. Wir sagen Ihnen, wer die Grundstücksbewertung durchführt und informieren Sie über die verschiedenen Bewertungsverfahren.

Was ist eine Grundstücksbewertung?

Die Grundstücksbewertung ist ein Verfahren, das den Verkehrswert (Marktwert) eines bebauten oder unbebauten Grundstücks ermittelt. Im Gegensatz zur Hausbewertung oder Wohnungsbewertung befasst sich die Grundstücksbewertung mit dem gesamten Grundstück – nicht nur mit den auf dem Grundstück befindlichen Häusern oder Wohnungen. Der Zweck kann unterschiedlich sein: Häufig wird der Wert eines Grundstücks im Zuge eines geplanten Grundstücksverkaufs ermittelt, aber auch bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder zur Bestimmung des Versicherungswerts wird eine Wertermittlung benötigt.

Marktwert einer Immobilie
Marktwert einer Immobilie

Die Bewertung eines Grundstücks kann nicht von jedem beantragt werden. Nur Eigentümer, dem Eigentümer gleichstehende Berechtigte, Pflichtteilsberechtigte und Inhaber anderer Rechte am Grundstück sind dazu berechtigt.

Wer darf Grundstücke bewerten?

Um den Wert eines Grundstücks kalkulieren zu können, werden fundierte betriebswirtschaftliche, juristische und bautechnische Sachkenntnisse benötigt. Daher werden Grundstücksbewertungen in der Regel nur durch qualifizierte Sachverständige oder Gutachter durchgeführt. Weil die Bezeichnungen „Sachverständige/-r“ und „Gutachter/-in“ in Deutschland nicht geschützt sind, sollte ein seriöser Wertermittler entweder

  • bei der IHK (Industrie-und Handelskammer) öffentlich bestellt und vereidigt,
  • als freier Sachverständiger einem Verband angeschlossen oder
  • als Sachverständiger zertifiziert sein.

Sachverständige haben meist einen akademischen Abschluss in Architektur, Bauingenieurwesen, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienökonomie oder Raumplanung. Zusätzlich sollten sie über mehrjährige Berufserfahrung und Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung verfügen.

  Info

In einigen Fällen ist ein teures und gerichtsfestes Gutachten nicht notwendig – beispielsweise im Fall einer Erbgemeinschaft, die das geerbte Grundstück ohne gerichtliche Auseinandersetzung untereinander aufteilt. Hier reicht es aus, den Grundstückswert durch einen qualifizierten Makler ermitteln zu lassen. Ein guter Makler kennt sich mit Marktwerten und erzielbaren Preisen ebenso gut aus wie ein Gutachter.

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Kriterien für eine Grundstücksbewertung

Die Ermittlung eines Grundstückswerts erfolgt anhand verschiedener Faktoren. Jedes Grundstück ist einzigartig und besitzt einen eigenen Wert. Zwei benachbarte, ähnliche Grundstücke können sich in ihrem Wert deutlich voneinander unterscheiden, wenn es nur minimale Unterschiede in den Licht- und Schattenverhältnissen oder der Sicht vom Grundstück aus gibt. Einige wichtige Faktoren:

  • Grundstücksgröße und -form
  • Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften
  • Lage (Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft)
  • Art der Bepflanzung
  • Bodeneigenschaften
  • Kaufpreis
  • Erschließungsgrad

Bei der Bewertung eines Grundstücks unterscheidet man zwischen Mikro- und Makrofaktoren.

Mikrofaktoren

Mikrofaktoren beziehen sich auf die spezifischen Eigenschaften des Grundstücks. Welche Ausrichtung hat der Garten? Hat das Grundstück eine Hanglage? Ist der Boden verseucht? Besonders wichtig ist die Bebaubarkeit des Grundstücks. Nicht bebaubare Grundstücke sind fast nichts wert.

Microfaktoren der Grundstücksbewertung

Makrofaktoren

Makrofaktoren beziehen sich auf das Umfeld des Grundstücks. Auch sie beeinflussen seinen Wert enorm. Der Stadtteil, in dem das Grundstück liegt, die Verkehrsanbindung, das Versorgungsumfeld sowie Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte sind hierbei entscheidend.

Macrofaktoren bei der Grundstücksbewertung

Bewertungsverfahren

In Deutschland gibt es drei gültige und normierte Verfahren zur Ermittlung von Grundstücks- oder Immobilienwerten: Das Vergleichsverfahren, das Ertragsverfahren und das Sachwertverfahren.

Vergleichsverfahren

Das Vergleichsverfahren wird vor allem bei der Bewertung von Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken eingesetzt. Die Wertermittlung erfolgt anhand von Grundstücken, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Es gilt: Je spezifischer ein Grundstück ist, desto weniger ist das Vergleichsverfahren geeignet.

  Erfahren Sie mehr über das Vergleichswertverfahren.

Ertragswertverfahren

Hierbei wird der Wert der Gebäude auf Grundlage ihres Ertrags ermittelt. Der Bodenwert, also der Wert der unbebauten Fläche, wird davon unabhängig über das Vergleichsverfahren erhoben. Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn die Erzielung von Ertrag das entscheidende Kriterium für ein Immobilieninvestment ist – beispielsweise bei Wohnobjekten ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekten, Hotels, Krankenhäusern oder Freizeitimmobilien.

  Erfahren Sie mehr über das Ertragswertverfahren.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren ermittelt sich der Wert der baulichen Anlagen anhand der Normalherstellungskosten – auch hier getrennt vom Bodenwert. Vor allem bei eigengenutzten Immobilien, wie Einfamilienhäusern, ist dieses Bewertungsverfahren verbreitet. Der ermittelte Sachwert wird anschließend noch „marktbereinigt“, um einen Grundstückswert zu erhalten, der mit dem Regionalmarkt konform geht.

  Erfahren Sie mehr über das Sachwertverfahren.


Grundstückspreise in Deutschland

Der Wert von Grundstücken schwankt je nach Region sehr stark. Auf der folgenden Karte können Sie sich einen Überblick über die durchschnittlichen Bauland-Preise in den einzelnen Bundesländern verschaffen.

Durchschnittliche Bauland-Preise in den Bundesländern in €/m²

Durchschnittliche Baulandpreise je Bundesland

Grundstück bewerten und verkaufen

Wollen Sie Ihr Grundstück verkaufen, müssen Sie es zunächst durch einen Sachverständigen bewerten lassen. Für den Verkaufsprozess empfiehlt sich anschließend die Zuhilfenahme eines Immobilienmaklers. Privatverkäufer unterschätzen oftmals den Zeit- und Kostenaufwand, den ein Verkauf mit sich bringt. Immobilienmakler hingegen sind Profis und steuern die Vermarktung daher sehr viel professioneller. Damit Sie bei der Vielzahl an Maklern deutschlandweit den richtigen finden, helfen wir Ihnen dabei. Käuferportal vermittelt Ihnen kostenlos und unverbindlich qualifizierte Immobilienmakler aus Ihrer Region.

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