Immobilienverkauf

Checkliste

Immobilie verkaufen

Egal, ob Wohnung, Haus oder Grundstück – um einen Immobilienverkauf reibungslos abzuwickeln, müssen Sie einige Besonderheiten beachten: Ohne notarielle Beglaubigung zum Beispiel kann kein Verkauf abgewickelt werden. Unsere Checkliste navigiert Sie sicher durch alle Klippen des Immobiliengeschäfts. Schritt für Schritt erläutern wir Ihnen das richtige Vorgehen – für weniger Stress und mehr Erlös beim Immobilienverkauf.

Den Verkauf vorbereiten

Informationspflicht

Haben Sie sich zu dem Verkauf entschlossen und kennen Ihren Auszugstermin bzw. können abschätzen, zu wann Sie die Immobilie frühestens an einen Käufer übergeben können, bereiten Sie die nötigen Unterlagen vor. Als Verkäufer stehen zunächst Sie in der Informationspflicht. Die Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie und Fläche müssen exakt sein, sonst können geschlossene Verkaufsverträge aufgelöst werden.

  Als Verkäufer stehen Sie in der Informationspflicht für...

  • … die Beschaffenheit der Immobilie und die exakte Flächenangabe
  • … die Bindung der Immobilie in bestehende Verträge (z. B. bei vermieteten Immobilien oder Eigentumswohnungen)
  • … die rechtliche Situation der Immobilie (Hypotheken etc.)

Gewährleistungspflicht

Für „gebrauchte“ Immobilien besteht keine Gewährleistungspflicht. Allerdings dürfen vom Verkäufer keine Mängel verschwiegen werden. Werden Mängel beim Verkauf wissentlich vorenthalten, haftet der Verkäufer für den Schaden. Allerdings muss der Käufer dem Verkäufer nachweisen können, dass diesem der Mangel bekannt war. Um Rechtsstreitigkeiten auszuschließen, dokumentieren Sie jeden Schritt und jede Abmachung.

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Engagieren Sie einen Sachverständigen, der anhand des Verkehrswertes den angemessenen Verkaufspreis Ihrer Immobilie ermittelt. Sachverständige sind Architekten, Bauingenieure oder Makler. Der veranschlagte Verkaufspreis kann von Gutachter zu Gutachter um plus/minus 10 Prozent variieren, da die Wertermittlung zu einem großen Anteil auf Schätzungen basiert. Feste Größen, die für den Verkaufswert eine Rolle spielen, sind:

  • Lage der Immobilie
  • Beschaffenheit des Hauses (Alter, Zustand, Größe, Ausstattung etc.)
  • Energiestandard
  • Marktsituation

Für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt der Sachverständige u. a. die Flurkarte, Grundbuchauszüge, Bauzeichnungen und eventuelle Mietverträge.

  Gültig vor Gericht

Von unabhängigen Sachverständigen angefertigte Gutachten haben auch vor Gericht Bestand. Für falsche Angaben haftet dann der Gutachter. Insbesondere bei Erbschaftsangelegenheiten oder Scheidungsimmobilien spielt dieser Fakt eine wichtige Rolle. Aber auch Banken oder Behörden erkennen nur professionell erstellte Gutachten an. Also Finger weg von Online-Immobilienbewertungen!

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Käufer gefunden

Notartermin I: Kaufvertragsentwurf

In einem ersten Termin, bei dem Käufer und Verkäufer zugegen sind, werden die Details und Verkaufsbedingungen festgelegt. Der Vorteil einer gemeinsamen Sitzung ist, dass so unnötige Korrekturschleifen vermieden werden. Der Termin wird durch einen Makler gesetzt. Den Notar darf in der Regel der Käufer wählen, da er auch die Notarkosten zu tragen hat. Im Anschluss haben beide Parteien die Möglichkeit, den Vertrag eingehend zu prüfen – am besten zusammen mit einem Anwalt.

  Muss ein Notar wirklich sein?

Ja. Das deutsche Recht (§ 311b BGB) erklärt Immobilienverkäufe nur dann als rechtlich gültig, wenn sie durch einen Notar beurkundet worden sind – auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung privat verkaufen wollen. Notare sind jedoch nicht zu verwechseln mit einem Rechtsbeistand: Sie haben nur die Aufgabe, über die rechtliche Bedeutung des Vertrages aufzuklären. Sie weisen weder den Verkäufer noch den Käufer auf ungünstige Vertragsklauseln hin.

Notartermin II: Der Kaufvertrag

Sind sich Verkäufer und Käufer über einen gültigen Vertragsstand einig geworden, unterzeichnen sie den Vertrag in Anwesenheit eines Notars. Können Sie selbst den Termin nicht wahrnehmen, besteht die Möglichkeit, einen Stellvertreter zu bevollmächtigen.

Auflassungsvormerkung und Grundschuldeintrag

Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das heißt, dass das Verkaufsobjekt nun dem Käufer zugesichert ist, bis dieser die Verkaufssumme überwiesen hat. Der Verkäufer kann die Immobilie nun niemand anderem mehr anbieten. Ist die Immobilie oder das Grundstück fremdfinanziert, zum Beispiel über eine Bank, wird diese als Miteigentümer im Grundbuch vermerkt, bis der Kredit abbezahlt wurde. Der Notar übersendet dem Käufer eine Urkunde über die Auflassungsvormerkung und den Grundschuldeintrag.

Die Zahlung wird fällig

Der Notar verschickt die Zahlungsaufforderung. Nachdem der Betrag überwiesen worden ist, übernimmt er auch die endgültige Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Der Käufer wird in die erste Abteilung des Grundbuchs eingetragen.

​​​ ​ Notarkosten
Die Kosten für den Notar sind an eine Gebührenordnung gebunden. In der Regel bemisst er sich 1,5 bis 2 Prozent am Immobilienpreis. Darin inbegriffen sind alle Gebühren rund um die Verkaufsabwicklung und den Kaufvertrag.

Rechtsschutzmöglichkeiten:
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Wurde der Vertrag unterzeichnet, die Auflassungsvormerkung vorgenommen und die Zahlungsaufforderung verschickt, ist der Käufer am Zug. Zahlt er nicht in der angegebenen Frist (i. d. R. zwei Wochen), hat der Verkäufer verschiedene Möglichkeiten:

Verzugszinsen erheben

Auf die Erhebung von Verzugszinsen hat der Verkäufer einen gesetzlichen Anspruch. Verzugszinsen müssen also nicht vertraglich festgehalten werden.

Rücktritt vom Kaufvertrag

Der Verkäufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer mit der Zahlung in Verzug geraten und die Begleichung der vollen Summe nicht absehbar ist. Das Rücktrittsrecht ist gesetzlich festgeschrieben (§ 323 BGB). Die Kosten für den Rückabwicklungsprozess trägt der Käufer. Die Rücktrittserklärung erfolgt einseitig durch den Verkäufer.

Schadensersatz fordern

Nach dem Rücktritt hat der Verkäufer die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern. Schadensersatz ergibt sich, wenn die Immobilie durch den geplatzten Verkauf im Folgenden nur zu einem niedrigeren Preis verkauft werden kann.

 ​ Tipp: Bonität des Käufers prüfen
Lassen Sie sich Kontoauszüge und den Finanzierungsplan des Käufers zeigen, bevor Sie mit ihm einen Kaufvertrag eingehen. Zusätzliche Absicherung bietet die Zwangsvollstreckungsklausel im notariellen Kaufvertrag. Diese besagt, dass der Käufer mit seinem gesamten Vermögen haftet, sollte der Kaufpreis nicht gezahlt werden. Mittels der Klausel ist es außerdem einfacher, die Zahlung auf dem Rechtsweg zu erzwingen. Ein Vollstreckungstitel hat eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.

Immobilie verkaufen mit den Profis

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Bildquellen:
© Käuferportal
© Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) | Europäische Union
© Fotolyse | Adobe Stock
© KB3, Käuferportal | Fotolia, Käuferportal
© TÜV Saarland Gruppe | tekit Consult Bonn Gruppe GmbH
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