Fertighaus

Altstadt-Charme

Fachwerkhaus

Fachwerkhäuser haben in Deutschland eine lange Tradition. Jetzt werden sie wiederentdeckt – als energetisch sanierter Altbau oder Neubau. Wir informieren Sie über Bauweisen und Preise. Gerne vermitteln wir Ihnen auch Bauanbieter, mit denen Sie Ihr Bauvorhaben realisieren können. Stellen Sie eine Anfrage auf unseren Seiten und erhalten Sie kostenlos bis zu drei Angebote frei Haus.

Der Charme des Fachwerks

Fachwerkhäuser in der Altstadt

Fachwerkhäuser sind in Deutschland aus dem mittelalterlichen Stadtbild nicht wegzudenken. Der Baustil verkörpert für viele Menschen eine Mischung aus bodenständiger Kleinstadt, Gemütlichkeit und Handwerkstradition.

Das Fachwerkhaus erlebt in den letzten Jahren eine echte Renaissance. Doch welche Bauweise steht hinter dem Fachwerkhaus? Und wofür sollten sich Fachwerkliebhaber entscheiden: Alt- oder Neubau?

Käuferportal hat die wichtigsten Informationen zum Thema Fachwerkhäuser für Sie zusammengefasst.

Bauweise

Fachwerkhäuser beruhen auf einer Holzkonstruktion in sogenannter Skelettbauweise.

Fertighaus Skelettbauweise
Skelettbauweise
Flexible Raumaufteilung: Fachwerkhaeuser Grundriss
Flexible Raumaufteilung bei Fachwerkhäusern 

Skelettbauweise

Diese Holzbauweise wird auch Ständerbauweise genannt. Während beim klassischen Fachwerkhaus das Skelett sehr engmaschig ist, bestimmen bei der modernen Ständerbauweise große Abstände zwischen den Holzpfeilern das Erscheinungsbild. Die senkrechten Ständer und die horizontalen „Schwellen“ und „Rähme“ sind die tragenden Teile der Konstruktion. Da die raumabschließenden Elemente zwischen den Ständern nicht tragend sind, bietet die Fachwerkbauweise viele Gestaltungsmöglichkeiten. Im klassischen Fachwerkbau wurden die Ausfachungen mit Lehm oder Ziegeln ausgefüllt. Heute werden moderne Dämm-Materialien, Holzwerkstoffplatten oder Gipsbauplatten verwendet, die von außen verputzt oder mit Riemchen versehen werden. Außerdem können die Wände ausgemauert, verklinkert oder mit Glasfronten versehen werden.

Was kostet die Sanierung eines Fachwerkhauses?

Geld-HausDie Kosten für die Sanierung eines Fachwerkhauses können sehr unterschiedlich ausfallen. Der Zustand der Bausubstanz, die Größe des Hauses und die Ausstattung des sanierten Hauses sind entscheidend. Eine vernünftige Kostenschätzung erhalten Sie, wenn Sie folgende Ratschläge befolgen:

  Die Kosten der Fachwerkhaussanierung realistisch einschätzen:

  • Erarbeiten Sie eine Kostenvoranschlag in Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten oder Bauingenieur.
  • Holen Sie sich zusätzliche Beratung durch fachkundige Handwerker.
  • Vereinbaren Sie Vor-Ort-Termine.
  • Teilen Sie Ihre Sanierungsvorhaben in einzelne Gewerke ein, um einen Kostenüberblick zu erhalten.
  • Bei der eigenen Ausführung einzelner Gewerke, können Sie Geld sparen.
  • Arbeiten Sie einen detaillierten Aktions-, Zeit- und Kostenplanung aus.
  • Schauen Sie sich vorab genau das Dach und das Fachwerk an: dort liegen häufig Schäden vor.

Baugenehmigung

Bei unter Denkmalschutz stehenden Häusern sind auch solche Renovierungen und Sanierungen genehmigungspflichtig, die sonst keiner Baugenehmigung bedürfen – zum Beispiel die Erneuerung von Anstrich und Putz. Die Behörden wollen so sicherstellen, dass das denkmalgeschützte Gebäude durch ungeeignete Renovierungsmaßnahmen keinen Schaden nimmt.

  Info

Die Baugenehmigung stellen Sie bei dem für Sie zuständigen Bauamt. Welche Unterlagen Sie benötigen ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Lassen Sie sich von einem Architekten oder einem anderen Fachmann aus dem Baugewerbe beraten.

Rechenbeispiele

Internetforen (z. B. www.fachwerk.de), in denen Bauherren von ihren Erfahrungen mit der Sanierung von Fachwerkhäusern berichteten, könnten hilfreich für Sie sein. So berichtet ein Bauherr, dass die Sanierung seines 120 Quadratmeter großen Fachwerkhauses ca. 160.000 Euro gekostet hat. Ein anderer gab für 250 Quadratmeter Wohnfläche ca. 280.000 Euro aus. Desweitern können Sie sich an folgender Formel orientieren

Faustregel: Kosten bei einer Sanierung
1. Die Netto-Wohnfläche

multiplizieren mit 1.100 €

bei Schrägen ab einer Höhe von 1,50 m

2. Das Volumen des umbauten Raums multiplizieren mit 250 €
3. Den Mittelwert der beiden Produkte bilden  

Beispiel:

Sie wollen ein Fachwerkhaus mit 150 Quadratmetern sanieren. Das Volumen des umbauten Raumes ergibt sich aus der Grundfläche des Haues (Länge x Breite) und der Höhe, in diesem Fall 600 Kubikmeter. 

150 m² x 1.110 € = 165.000 €
600 m³ x 250 €     = 150.000 €
Den Mittelwert bilden Sie, indem Sie die beiden Produkte addieren und dann durch zwei teilen:
(165.000 € + 150.000 €) / 2 = 157.500 €

 

Das Ergebnis dieser Rechnung sollten Sie noch etwas aufrunden, damit ein Puffer für eventuelle Komplikationen oder zeitliche Verzögerungen vorhanden ist. Danach die Summe auf einzelne Gewerke und auf einzelne Arbeitsschritte, Bauelemente und Bauteile verteilen. Hierbei helfen kann Ihnen eine spezielle Kostenkalkulationssoftware (z. B. von sirAdos, ca. 120 Euro) sowie entsprechende Fachliteratur.

Bezuschussung und Finanzierung

Falls Sie sich dazu entschließen, ein Fachwerkhaus zu sanieren, können Sie mit staatlicher Unterstützung rechnen. Diese Förderungen gelten allgemein für die energetische und barrierefreie Sanierung und sind somit unabhängig vom Denkmalschutz Ihrer Immobilie. 

Kredit 151 – Energieeffizient Sanieren

Für die Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus (verschiede Energiestufen sind möglich) ist eine Förderung möglich. Umso energieeffizienter saniert wird, desto mehr wird gefördert. Die Förderung erhalten Sie unter den folgenden Bedingungen:

  • für private und gewerbliche Bauherren, die Wohnraum energetisch sanieren
  • bis zu 100.000 € für jede abgeschlossene Wohneinheit
  • bis zu 50.000 € für Einzelmaßnahmen
  • 12,5 % der Darlehenssumme Tilgungszuschuss
  • kombinierbar mit dem Zuschussprogramm  430

Investitionszuschuss 430

Dieser Investitionszuschuss ist kombinierbar mit anderen Fördermitteln und muss nicht zurückgezahlt werden. Für den Zuschuss gelten folgende Konditionen: 

  • bis zu 30.000 € Zuschuss für jede abgeschlossene Wohneinheit
  • für private Eigentümer, die Wohnraum energetisch sanieren

Bezuschussung der Baubegleitung 431

Diese Förderung ist besonders hilfreich für Bauherren, die ein Fachwerkhaus sanieren möchten. Sie kann jedoch nur in Anspruch genommen werden, falls auch die oben genannten Programme der KfW genutzt werden. Bei der Inanspruchnahme des Programmes 431 gelten folgende Bedingungen:

  • Kostenübernahme von bis zu 50 % der Kosten (max. 4.000 €) pro Vorhaben
  • für alle, die ihren Wohnraum energetisch sanieren möchten
  • ausschließlich in Kombination mit Kredit 151/152, Investitionszuschuss 430

Steuervorteile sichern

Geldmünzen TurmWer ein denkmalgeschütztes Bauwerk saniert, kann die Kosten als Abschreibung (AfA) von der Steuer absetzen. Absetzbar sind alle Sanierungen, die für eine sinnvolle Nutzung und den Gebäudeerhalt notwendig sind. Dazu gehört beispielsweise der Einbau von Heizung,  Bad und Toiletten. Im Folgenden finden Sie alle steuerlichen Vorteile auf einen Blick:

Alle Steuervorteile im Überblick

  • Modernisierungskosten können 8 Jahre lang mit jeweils 9 % und 4 weitere Jahre lang mit jeweils 7 % steuerlich geltend gemacht werden. 
  • Neben Modernisierungskosten können auch Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Abschreibung beträgt hier 40 Jahre lang 2,5 % (bis Baujahr 1924) beziehungsweise 50 Jahre lang 2 % (ab Baujahr 1925). Es können lediglich die anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes, jedoch nicht die anteiligen Kosten für das Grundstück abgesetzt werden.
  • Die Sanierungskosten können 10 Jahre lang mit jeweils 9 % vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden. Betragen diese Kosten beispielsweise 80.000 €, verringert sich das zu versteuernde Einkommen jedes Jahr um 7.200 €. Das bedeutet für Bauherren: Je höher der Steuersatz, desto mehr kann er mit einer denkmalgeschützten Immobilie sparen.
  • Doppelförderung ist zwar grundsätzlich ausgeschlossen, dies bedeutet allerdings nur, dass dieselben Aufwendungen nicht mehrfach gefördert werden. Kaufpreis und Sanierung sind z. B. zwei unterschiedliche Aufwendungen. Um die maximale Förderung zu erhalten, müssen die verschiedenen Förderungen klar unterschiedlichen Aufwendungen zugeordnet werden.

 

Achtung: Nicht alles wird gefördert

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Nicht alle Modernisierungen können von der Steuer abgesetzt werden. Außenanlagen sind beispielsweise nicht abzugsfähig. Manchmal steht auch nicht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, sondern beispielsweise nur die Fassade. Dann können nur die Kosten, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses an sich betreffen, von der Steuer abgesetzt werden.

  Sanierung – selbst gemacht

Das Sanieren und Renovieren übernehmen viele Bauherren in Eigenleistung. Jedoch sollten Sie sich vor Baubeginn immer von einem erfahrenen und kompetenten Architekten oder Bauleiter beraten lassen und Ihr handwerkliches Geschick nicht überschätzen. Einige Gewerke erfordern Fachkenntnis und müssen gesetzlichen Sicherheitsstandards gerecht werden (z. B. Elektroinstallationen). Andere Arbeiten gehen hingegen leicht von der Hand und können mit etwas Übung auch von Laien ausgeführt werden.

Zeitlicher Rahmen für eine Sanierung

Uhrzeit IconPlanen Sie großzügig – abgesehen von der eigentlichen Sanierung werden Sie viel Zeit auf Ämtern verbringen, z. B. um Einträge ins Grundbuch vornehmen zu lassen oder den Bauantrag zu stellen. Die Genehmigung eines Bauantrags kann bis zu drei Monate dauern, die Sanierung des gesamten Gebäudes manchmal mehrere Jahre, je nachdem wie viel Kapital und Zeit Ihnen zur Verfügung steht.

Preise für neue Fachwerkhäuser

Wie bei allen Bauvorhaben wird der Preis für ein neues Fachwerkhaus von vielen Faktoren bestimmt: Grundstückspreis, Größe der Immobilie, Ausführung etc. Allgemein kann gesagt werden, dass neue Fachwerkhäuser eher im oberen Preissegment angesiedelt sind.

Kleinere Häuser:
kleines Haus Icon schlüsselfertig: 120 bis 250 m2 200.000 und 350.000 €
Ausbauhaus: 120 bis 250 m2 150.000 und 200.000 €
Mittlere Häuser:
mittleres Haus Icon schlüsselfertig: 200 bis 250 m2 300.000 bis 450.000 €
Ausbauhaus: 200 bis 250 m2 200.000 bis 250.000 €
Große Häuser:
großes Haus Icon schlüsselfertig: 250 bis 300 m2 360.000 bis 600.000 €
Ausbauhaus: 250 bis 300 m2 250.000 bis 500.000 €

Anbieter finden

Auf dem deutschen Markt gibt es ein reichhaltiges Angebot an Bauträgern, die Fachwerkhäuser im Programm haben. Bei der Auswahl unterstützt Sie Käuferportal: Wir vermitteln Ihnen unverbindlich und kostenlos bis zu drei Anbieter aus Ihrer Region. Alle Anbieter in unserem Netzwerk wurden von uns geprüft und sind zertifizierte Fachunternehmen.

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